11/10/2026
2026–2028: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ BƯỚC VÀO CHU KỲ PHỤC HỒI MỚI?
Theo tôi, thị trường bất động sản có cơ sở phục hồi, nhưng khẳng định một chu kỳ tăng trưởng mới đã bắt đầu thì vẫn còn sớm.
Muốn nhìn đúng thị trường, cần nhìn vào số liệu, dòng tiền và nhu cầu thực, thay vì chỉ nghe những dự báo tăng giá.
1. Nhìn lại thị trường qua các mốc quan trọng
📌 Năm 2024 – Những dấu hiệu phục hồi ban đầu
• Giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 125.545 căn.
• Giao dịch đất nền đạt khoảng 412.448 lô, tăng 33,6% so với năm 2023.
• Nguồn cung từng bước cải thiện, nhưng thị trường vẫn phân hóa.
📌 Năm 2025 – Giao dịch và nguồn cung cải thiện
• Tổng giao dịch bất động sản thành công đạt khoảng 579.718, tăng 7,7% so với năm 2024.
• Nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc và đủ điều kiện bán hàng hơn.
• Tuy nhiên, giá nhà tăng cao và tồn kho tăng trở lại ở một số phân khúc.
📌 Quý II/2026 – Thanh khoản suy yếu, thị trường phân hóa
• Giao dịch giảm đáng kể: Khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý I/2026 và 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.
• Nguồn cung cải thiện nhưng sức hấp thụ chưa tương xứng: Một số dự án mới được triển khai, trong khi lượng tồn kho tại các dự án có xu hướng tăng.
• Áp lực tài chính gia tăng: Chi phí vay vốn, giá bất động sản và khả năng chi trả của người mua tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định giao dịch.
Đánh giá: Thị trường đang trầm lắng về thanh khoản và phân hóa theo phân khúc, khu vực. Một số tài sản có thể phải giảm giá để tìm người mua, nhưng chưa đủ căn cứ để kết luận giá bất động sản giảm đồng loạt trên toàn thị trường.
Những con số này cho thấy thị trường đang vận động theo nhiều chiều hướng khác nhau. Không thể chỉ nhìn vào giá tăng để kết luận thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Nguồn: Bộ Xây dựng, Báo Điện tử Chính phủ.
2. Điều gì quyết định triển vọng bất động sản 2026–2028?
Theo tôi, cần theo dõi ít nhất 5 yếu tố:
1. Lãi suất và tín dụng: Chi phí vốn có phù hợp với khả năng sinh lời và trả nợ hay không?
2. Pháp lý dự án: Các vướng mắc có được tháo gỡ để tạo nguồn cung thực tế?
3. Nhu cầu ở thực: Người dân có đủ khả năng mua nhà, hay giá đang vượt quá sức mua?
4. Thanh khoản: Giao dịch có cải thiện bền vững qua nhiều quý?
5. Giá mua và dòng tiền: Tài sản có tạo ra giá trị sử dụng, khả năng khai thác và thanh khoản phù hợp?
Nếu các yếu tố này cải thiện đồng thời, thị trường có cơ sở bước vào giai đoạn phục hồi bền vững hơn. Ngược lại, nếu giá tăng nhưng sức mua yếu, tín dụng đắt đỏ và thanh khoản thấp, rủi ro vẫn còn.
3. Bài học dành cho nhà đầu tư
Tôi luôn cho rằng:
• Không mua chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội.
• Không xuống tiền khi pháp lý chưa rõ ràng.
• Không sử dụng đòn bẩy vượt quá khả năng tài chính.
• Ưu tiên tài sản có giá trị thực, vị trí phù hợp và thanh khoản tốt.
• Luôn chuẩn bị phương án dự phòng trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Tôi không cho rằng mình có thể dự đoán chính xác thị trường sẽ tăng hay giảm vào thời điểm nào.
Điều tôi quan tâm hơn là mua tài sản gì, mua ở mức giá nào, nguồn tiền có an toàn không và nếu thị trường diễn biến khác kỳ vọng thì mình có đủ khả năng nắm giữ hay không.
Với tôi, đầu tư bất động sản không phải là đoán đúng chu kỳ bằng mọi giá, mà là hiểu chu kỳ để đưa ra quyết định phù hợp dựa trên nguồn lực sẵn có của mỗi người.
P/S: Rất mong được lắng nghe những góc nhìn thực tế từ mọi người.
