14/10/2026
TỪ NGÀY 15/10/2026: QUY ĐỊNH MỚI VỀ ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT – NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT ĐỂ TRÁNH MẤT TIỀN!
Đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể đặt cọc hợp pháp; giao dịch không thành công chưa chắc phải chịu phạt cọc; người mua có thể yêu cầu vừa phạt cọc, vừa bồi thường thiệt hại. Đây là những nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026.
Việc đặt cọc mua bán nhà đất là bước quan trọng nhằm bảo đảm các bên thực hiện cam kết. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người dân đã mất hàng trăm triệu đồng do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc ký kết hợp đồng đặt cọc không chặt chẽ.
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, góp phần làm rõ những tình huống pháp lý thường gặp trong giao dịch bất động sản.
1. Đất chưa có sổ đỏ, hợp đồng đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực
Đây là một trong những nội dung được người mua bán bất động sản đặc biệt quan tâm.
Theo Điều 3 Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực, ngay cả khi tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để ký kết hợp pháp.
Ví dụ: Người bán chưa đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hai bên thỏa thuận đặt cọc, đồng thời cam kết hoàn thành thủ tục cấp giấy trước thời điểm chuyển nhượng.
Nếu người bán không hoàn thành thủ tục đúng hạn, hợp đồng đặt cọc không đương nhiên vô hiệu mà phải được xem xét theo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Lưu ý: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không đồng nghĩa với việc thửa đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng. Người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi giao tiền.
2. Giao dịch không thành công, không phải lúc nào cũng mất cọc hoặc đền cọc
Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu không có thỏa thuận khác:
• Bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì có thể mất tiền cọc.
• Bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Tuy nhiên, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn rõ hơn việc xác định trách nhiệm của các bên.
Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc giao dịch không thể thực hiện do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không áp dụng phạt cọc trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc.
Chẳng hạn, người bán đã hoàn thành việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy định nhưng cơ quan có thẩm quyền chậm giải quyết, dẫn đến không thể chuyển nhượng đúng hạn. Nếu được xác định là trở ngại khách quan thì người bán không phải chịu phạt cọc.
Điều này cho thấy việc xử lý tranh chấp phải căn cứ vào nguyên nhân, lỗi và thỏa thuận cụ thể, không chỉ dựa vào việc giao dịch có hoàn thành hay không.
3. Phạt cọc không phải muốn thỏa thuận bao nhiêu cũng được
Một điểm mới đáng chú ý là giới hạn mức phạt cọc khi phát sinh tranh chấp.
Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết, trường hợp các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Như vậy, mức phạt cọc không nhất thiết chỉ bằng một hoặc hai lần tiền đặt cọc. Tuy nhiên, mức phạt đã thỏa thuận cũng không đương nhiên được Tòa án chấp nhận toàn bộ.
4. Có thể vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại
Theo khoản 5 Điều 6 Nghị quyết, trường hợp các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự, Tòa án sẽ xem xét, chấp nhận các yêu cầu nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Đây là nội dung quan trọng đối với người mua nhà đất khi giao dịch đổ vỡ và phát sinh thiệt hại thực tế.
Tuy nhiên, người yêu cầu bồi thường cần cung cấp chứng cứ chứng minh thiệt hại và các căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường.
5. Đòi lại tiền cọc sau nhiều năm có còn được khởi kiện?
Nghị quyết phân biệt rõ giữa yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc và yêu cầu phạt cọc.
Đối với yêu cầu phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, thời hiệu khởi kiện về hợp đồng thông thường là 03 năm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự.
Riêng yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.
Điều này có nghĩa, người dân không đương nhiên mất quyền khởi kiện đòi lại tài sản đặt cọc chỉ vì tranh chấp đã kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, việc có được nhận lại tài sản hay không còn phụ thuộc vào chứng cứ và căn cứ pháp luật của từng trường hợp.
6. Người dân cần làm gì trước khi đặt cọc mua nhà đất?
Để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi, Trang tin Đất đai – VBT khuyến nghị người dân:
• Kiểm tra pháp lý: Xác minh chủ sử dụng đất, giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, tranh chấp và điều kiện chuyển nhượng.
• Lập thỏa thuận rõ ràng: Ghi cụ thể thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn công chứng và nghĩa vụ của từng bên.
• Phân định trách nhiệm: Thỏa thuận rõ trường hợp mất cọc, hoàn cọc, phạt cọc và xử lý khi thủ tục pháp lý không hoàn thành.
• Lưu giữ chứng cứ: Ưu tiên chuyển khoản có nội dung rõ ràng; lưu hợp đồng, biên nhận và các tài liệu liên quan.
• Thận trọng với đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng: Không nên giao khoản tiền đặt cọc lớn khi chưa xác minh khả năng hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Đặt cọc đúng pháp luật để tránh tranh chấp
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP không thay thế các quy định của Bộ luật Dân sự về đặt cọc mà hướng dẫn cách áp dụng thống nhất khi giải quyết tranh chấp.
Đối với người dân đang chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đặc biệt là những bất động sản chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, việc hiểu rõ các quy định này có ý nghĩa thiết thực trong phòng ngừa rủi ro.
Một hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, minh bạch ngay từ đầu có thể giúp người dân tránh những tranh chấp kéo dài và thiệt hại tài chính không đáng có.
TRANG TIN ĐẤT ĐAI – VBT
Cập nhật chính sách pháp luật đất đai – Quy hoạch – Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư – Thị trường bất động sản.
Nguồn tham khảo: Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
