ALTO Real Estate Funds

10/08/2026

ה-Sun Belt ממשיך למשוך פעילות לוגיסטית – והמספרים מתחילים לשקף את זה.

עסקת ענק של 10.5 מיליון ר"ר של נכסים תעשייתיים בדרום-מזרח ארה״ב כוללת 46 מבנים בעשרה שווקים, בהם Atlanta, Tampa, Orlando ו-Savannah.

הסיפור כאן הוא לא רק גודל העסקה, אלא המיקום: הנכסים נהנים מקרבה לנמלים, לכוח עבודה ולצירי התחבורה המרכזיים של האזור.

במקביל, ברבעון השני של 2026 פעילות השכירות התעשייתית בארה״ב זינקה ב-49% לעומת השנה הקודמת.

ככל שהאוכלוסייה והעסקים ממשיכים להתרכז בדרום, גם תשתיות האספקה נדרשות להתקרב אליהם.

עבור משקיעי נדל"ן, זה מחזק את החשיבות של נכסים שממוקמים בלב צירי הצמיחה.

לכתבה:
https://www.jll.com/en-us/newsroom/jll-secures-sale-and-loan-for-southeast-industrial-portfolio

Mody Kidon
Yaniv Melamud

46-building logistics portfolio spanning 10 high-growth markets sold on behalf of EQT Real Estate

10/01/2026

הכלכלה האמריקאית ממשיכה להפגין עמידות - למרות סביבת מאקרו מאתגרת במיוחד.

על אף ריביות גבוהות מאוד ועלייה משמעותית במחירי הנפט והאנרגיה מאז פרוץ המלחמה במזרח התיכון בחודש מרץ, נתוני התמ״ג שפורסמו אתמול מצביעים על כך שהכלכלה האמריקאית ממשיכה לצמוח.

התמ״ג בארה״ב צמח ברבעון השני של 2026 בקצב שנתי של 2.2%, לעומת הערכה ראשונית של 1.5%. גם הצריכה הפרטית וההשקעות העסקיות התבררו כחזקות יותר מכפי שהוערך קודם לכן.

עבור משקיעי הנדל״ן, זוהי נקודה חשובה.

סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על עלויות המימון ועל שוק העסקאות, אך במקביל הכלכלה הריאלית ממשיכה להפגין חוסן. פעילות עסקית וצמיחה תומכות בביקוש לשטחי מסחר ולוגיסטיקה וביכולת של שוכרים להמשיך לצמוח ולפעול.

במקביל, סביבת המימון המאתגרת יוצרת גם שוק סלקטיבי יותר: פחות הון רודף אחרי עסקאות, חלק מבעלי הנכסים נמצאים תחת לחץ גדול יותר, ופערי התמחור עשויים ליצור הזדמנויות עבור משקיעים בעלי הון וניסיון.

ב-ALTO אנחנו רואים בשילוב הזה - כלכלה עמידה לצד שוק הון מאתגר - סביבה שמחייבת זהירות ומשמעת, אך עשויה גם לייצר הזדמנויות השקעה מעניינות בשנים הקרובות.

מקור:
U.S. Bureau of Economic Analysis, Q2 2026 GDP - Third Estimate.
Mody Kidon
Yaniv Melamud

09/24/2026

החנות הפיזית חוזרת להיות מנוע צמיחה – במיוחד בשווקי ה-Sun-Belt.

חמישה משווקי הריטייל המובילים בארה״ב בשטחי בנייה לנפש נמצאים ב-Sun Belt: Dallas, Huston, Tampa, Las Vegas ו-Phoenix.

Dallas-Fort Worth מובילה עם 95.9 ר"ר של ריטייל בבנייה לכל 100 תושבים.

במקביל Ace Hardware צפויה לפתוח יותר מ-170 חנויות חדשות ב-2026, Abercrombie מתכננת הקמה של כ-50 חנויות חדשות וכ-80 שיפוצים של חנויות קיימות.

בנוסף, שני פרויקטי mixed-use בטנסי ובפלורידה צפויים להוסיף יחד כ-440 אלף ר"ר של שטחי ריטייל.

הנתונים ממחישים מגמה רחבה: מותגים ממשיכים להשקיע בחנויות פיזיות דווקא באזורים הנהנים מצמיחת אוכלוסייה ותעסוקה.

עבור שוק הנדל"ן, זו תזכורת לחשיבות של מיקום שמתחבר לצמיחה – לא רק להיום, אלא גם לשנים קדימה.

לכתבה:
https://www.icsc.com/news-and-views/icsc-exchange/retails-cre-strength-320-new-stores-440k-sf-retail-in-mixed-use-world-cup-traffic-takeaways-and-more

Mody Kidon
Yaniv Melamud

J.P. Morgan weighs retail’s CRE outlook, major brands expand, 440k SF of retail space coming in mixed-use projects, Sun Belt metros lead retail construction and World Cup traffic gains prove hyperlocal.

09/17/2026

טקסס ממשיכה למשוך ענקיות לוגיסטיקה

‏Amazon ממשיכה להרחיב את תשתיות ה-fulfillment שלה בטקסס.

במרץ 2026 נפתח ב-Brownsville מרכז delivery חדש של כ-62 אלף ר"ר, וביולי דווח על תוכנית להקים מרכז fulfillment נוסף של כ-249 אלף ר"ר ב-Georgetown, מצפון לאוסטין. המרכז החדש צפוי לעלות כ-48 מיליון דולר ולשפר את זמני המשלוחים באזור.

אבל Amazon לא נמצאת לבדה במערכה.
גם Medline החלה השנה בבניית מרכז הפצה חדש של כ-1.2 מיליון ר"ר ב-Midlothian, באזור Dallas-Fort Worth, שצפוי להיפתח ב-2027.

הסיבה? יותר הזמנות אונליין ויותר פעילות עסקית דורשות מערך הפצה קרוב יותר ללקוח.

המעבר של יותר ויותר חברות לטקסס ולמדינות ה-Sun Belt מייצר ביקוש גובר לתשתיות לוגיסטיות במיקומים אסטרטגיים.

בעינינו, זה בדיוק הסיפור שמאחורי הלוגיסטיקה בארה"ב: הצמיחה באוכלוסייה ובעסקים מייצרת ביקוש לנדל"ן שמאפשר לכלכלה לעבוד.

לכתבות:
https://www.mysanantonio.com/business/article/amazon-brownsville-opens-22091615.php

https://www.mysanantonio.com/business/article/amazon-new-warehouse-georgetown-22335553.php

https://newsroom.medline.com/company-news/midlothian-dc-groundbreaking/

09/10/2026

09/07/2026

מיאמי כבר לא רק נהנית מהשמש. היא נהנית מזרימת הון.

בין 2020-2024 כלכלת מטרופולין מיאמי צמחה בכ-23%, לעומת 13% בארה״ב, וב-2023 פלורידה הובילה את ארה״ב עם כ-20.7 מיליארד דולר של הכנסה נטו שנכנסה למדינה בעקבות הגירה בין-מדינתית.

זה רק חלק ממגמה רחבה יותר של השנים האחרונות: אנשים, הון וחברות עוזבים מוקדים יקרים כמו ניו-יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו ועוברים למדינות כמו פלורידה וטקסס.

בפלורידה אין מס הכנסה אישי מדינתי, חברות פיננסיות וטכנולוגיה מעבירות פעילות דרומה, ומיליארדרים ויזמים מצטרפים לזרם.

עבור משקיעי נדל"ן, זו מגמה שכדאי לעקוב אחריה מקרוב: כשאנשים והון משנים מקום – גם הערך של המקומות שאליהם הם מגיעים משתנה.

Mody Kidon
Yaniv Melamud

לכתבה:

08/31/2026

הצרכנים עוברים דרומה. הקמעונאות וההון בעקבותיהם

למי שפחות מכיר: Buc-ee’s היא אחת מרשתות ה-travel centers המצליחות והאייקוניות בארה״ב – מתחמי ענק על כבישים ראשיים שמשלבים תחנת דלק, מזון וקמעונאות, ומושכים תנועה בהיקפים חריגים. בגלל הגודל שלה, ההשקעה בכל אתר והדיוק בבחירת מיקומים, היא נחשבת סמן מעניין לאן רשתות חזקות מאמינות שהאוכלוסייה והצריכה צומחות.

כתבה חדשה ב-GlobeSt על ההתרחבות שלה מספרת סיפור גדול יותר: לאן זורמים האוכלוסייה, הצריכה וההון בארה״ב.

37 מחנויות Buc-ee’s נמצאות בטקסס, וההתרחבות הבאה שלה מתמקדת בעיקר בדרום – כולל פלורידה, ג׳ורג׳יה, צפון קרוליינה וטנסי.

עבורנו ב-ALTO, הסיפור הוא הגיאוגרפיה. אנחנו מתמקדים כבר שנים בטקסס, אטלנטה, פלורידה ושארלוט – שווקים שנהנים מצמיחת אוכלוסייה, תעסוקה והתרחבות פרברית.

יותר תושבים ← יותר משקי בית ← יותר צריכה מקומית ← יותר ביקוש ל-retail.

לכן אנחנו מחפשים Open-Air Shopping Centers שמשרתים את חיי היום-יום: סופרים, קמעונאות מוזלת, מסעדות, כושר, שירותי רפואה ושירותים.

כאשר רשת כמו Buc-ee’s ממשיכה להפנות הון לאותם שווקים, זו עוד אינדיקציה לכך שהכיוון נכון.

ה-Sun Belt ממשיך למשוך אנשים, חברות והון – והקמעונאות הולכת בעקבותיהם.

ב-ALTO אנחנו מחפשים בדיוק את המפגש הזה:
שוק צומח + ביקוש חזק + היצע מוגבל + נכס איכותי + פוטנציאל ליצירת ערך.

שם אנחנו רוצים להיות – ושם אנחנו מאמינים שנמצאות ההזדמנויות של השנים הקרובות.

לקריאה נוספת:

https://www.globest.com/2026/08/26/why-buc-ees-is-heading-south-not-northeast
https://www.credaily.com/briefs/why-buc-ees-is-expanding-south-not-the-northeast/?utm

Mody Kidon
Yaniv Melamud

Buc-ee's expansion is steering toward Southern, highway-adjacent markets, with new 73,000 SF travel stores planned across six more states.

08/17/2026

החנות הפיזית חוזרת להיות מנוע צמיחה.

Birkenstock פתחה לאחרונה שתי חנויות חדשות בארה"ב, והגיעה ל-22 חנויות בבעלותה ברחבי המדינה.

זה לא רק סיפור על התרחבות של מותג מצליח, אלא על האופן שבו מותגים גלובליים בוחרים לפגוש את הצרכן – פנים אל פנים.

החנות הפיזית מאפשרת למותג לשלוט בחוויה, לייצר חיבור רגשי, להציג את המוצרים במלואם ולהפוך ביקור חד-פעמי למערכת יחסים ארוכת טווח.

בעולם שמתרגל יותר ויותר לקניות אונליין, המותגים המובילים ממשיכים להשקיע דווקא במפגש הפיזי.

וזו אולי אחת התובנות המעניינות ביותר מעולם הריטייל כיום: הדיגיטל לא מחליף את החנות – הוא הופך אותה לחשובה יותר

Mody Kidon
Yaniv Melamud

Birkenstock opened its 21st and 22nd U.S. stores in Boulder and West Palm Beach as the brand accelerates its retail expansion.

08/09/2026

שוק הלוגיסטיקה האמריקאי חוזר להאיץ – והנתונים של 2026 כבר מראים זאת בבירור

במחצית הראשונה של השנה נחתמו בארה״ב עסקאות שכירות תעשייתיות בהיקף של כ-500 מיליון רגל רבוע – עלייה של כמעט 30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

אמזון היא דוגמה בולטת למגמה:
• חידוש חוזה ל־10 שנים על כ־1.3 מיליון ר״ר בקליפורניה.
• שכירת כ־1.2 מיליון ר״ר באזור אטלנטה.
• כמעט 3 מיליון ר״ר בעסקאות ענק ב-Inland Empire בלבד.

אבל הסיפור רחב הרבה יותר מאמזון – צמיחת ה-manufacturing, ה-reshoring וההשקעות ב-AI וב-data canters מייצרות מקורות ביקוש נוספים מצד חברות לוגיסטיקה, ציוד, חשמל, קירור ושרשרת אספקה.

עבורנו ב-ALTO, הנתונים הללו מחזקים את אסטרטגיית ההשקעה שלנו: להתמקד בשווקים צומחים, ובראשם טקסס, ולפתח נכסים לוגיסטיים איכותיים באזורים שבהם הביקוש של המחר מתחיל להיבנות כבר היום.

לקריאה נוספת:
https://www.bizjournals.com/losangeles/news/2026/08/03/inland-empire-leads-mega-industrial-leases-cbre.html

https://www.bizjournals.com/atlanta/news/2026/07/10/amazon-leases-huge-atlanta-warehouse.html

https://www.globest.com/2026/07/07/q1s-top-industrial-leases-signal-tenants-are-locking-in-for-the-long-haul/

https://www.credaily.com/newsletters/national/issue/industrial-leasing-surges-as-occupiers-lock-in-long-term-deals/

Industrial Leasing Surges as Occupiers Lock In Long-Term Deals Industrial leasing surged in the first half of 2026 as major occupiers signed larger,

07/14/2026

דו”ח חדש שפורסם על ידי S&P Global Market Intelligence, מצביע על מגמה ברורה: מרכזי הלוגיסטיקה ממשיכים להוביל את הצמיחה, כאשר דאלאס (טקסס) נמנית עם מוקדי הלוגיסטיקה האסטרטגיים והמשמעותיים ביותר במדינה.

עבור ALTO, שבסיסה בדאלאס, מדובר בחיזוק נוסף לאסטרטגיית ההשקעה ארוכת הטווח ולהתמקדות באזור שאנו מאמינים כי ימשיך ליהנות מביקושים חזקים ומיתרונות תחרותיים גם בשנים הקרובות.

US warehousing tightens in key inland hubs as shippers diversify supply chains and demand rises in markets such as Chicago and Indianapolis.