16/06/2026
ข้อมูลสถิติมูลค่าสินทรัพย์ประเภทอาคารพาณิชย์ริมถนนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลย้อนหลัง 10 ปี ชี้ให้เห็นถึงการปรับตัวลดลงของระดับราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงอย่างมีนัยสำคัญ โครงสร้างสถาปัตยกรรมตึกแถวที่มีอายุเฉลี่ยเกิน 30 ถึง 40 ปี กำลังเผชิญภาวะเสื่อมสภาพในระดับโครงสร้างฐานราก ซึ่งข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า อัตราการว่างเปล่าของตึกแถวริมถนนในย่านค้าขายเก่าปรับตัวสูงขึ้นถึง 65% ในช่วงปีที่ผ่านมา ความรุ่งเรืองในอดีตที่เคยเป็นศูนย์กลางการค้าถูกเปลี่ยนสภาพเป็นเมืองร้างอย่างรวดเร็วเนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคย้ายไปอยู่บนแพลตฟอร์มออนไลน์และการเกิดขึ้นของโมเดลโมเดิร์นเทรดขนาดใหญ่
กลไกการเปลี่ยนผ่านของสินทรัพย์นี้เริ่มต้นจากปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ นั่นคือข้อจำกัดด้านผังเมืองและปัญหาการจราจร ตึกแถวริมถนนส่วนใหญ่ไม่มีพื้นที่รองรับการจอดรถของผู้มาติดต่อ ซึ่งขัดแย้งกับพฤติกรรมการเดินทางในปัจจุบันอย่างรุนแรง ส่งผลให้อัตราการเดินเท้าของกลุ่มผู้ซื้อลดลงอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่า รายได้จากการเช่าพื้นที่ตึกแถวลดลงจากเดิมเฉลี่ยเดือนละ 35,000 บาท เหลือเพียงไม่ถึง 10,000 บาทในปัจจุบัน หรือบางทำเลไม่สามารถหาผู้เช่าได้เลยเป็นระยะเวลานานกว่า 24 เดือน ส่งผลให้เจ้าของสินทรัพย์ต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราก้าวหน้าโดยไม่มีรายรับเข้ามาจดเชย
อุปสรรคสำคัญที่สุดที่ทำให้ตึกแถวเก่าเหล่านี้ไม่สามารถไปต่อได้คือ สมการค่าใช้จ่ายในการบูรณะปฏิสังขรณ์ ข้อมูลดัชนีราคาค่าก่อสร้างและปรับปรุงอาคารระบุชัดเจนว่า ต้นทุนการรีโนเวทตึกแถวเก่าให้กลับมามีสภาพพร้อมใช้งานและปลอดภัยตามมาตรฐานวิศวกรรมปัจจุบัน พุ่งสูงขึ้นถึงตารางเมตรละ 15,000 ถึง 22,000 บาท ซึ่งเมื่อคำนวณรวมทั้งอาคารขนาด 4 ชั้น อาจต้องใช้เงินทุนสูงถึง 1,800,000 ถึง 2,500,000 บาทต่อคูหา ต้นทุนที่สูงลิ่วนี้แพงกว่าการก่อสร้างอาคารใหม่ในบางทำเลด้วยซ้ำ การลงทุนจำนวนมหาศาลเพื่อชุบชีวิตตึกเก่าจึงกลายเป็นการเอาเงินทุนไปจมในสินทรัพย์ที่ไม่สร้างกระแสเงินสด
ซ้ำร้ายไปกว่านั้น ปัจจัยด้านรายได้ของคนรุ่นใหม่ซึ่งเป็นกลุ่มทุนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจต่อกลับอยู่ในภาวะวิกฤต ดัชนีภาวะเศรษฐกิจอ้างอิงรายได้เฉลี่ยของประชากรจบใหม่และกลุ่มแรงงานอายุ 25 ถึง 35 ปี มีอัตราการเติบโตที่คงที่หรือลดลงเมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงลิ่วและวิกฤตข้าวยากหมากแพงทำให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการพาณิชย์ติดลบ การที่คนรุ่นใหม่จะกู้เงินจำนวนหลายล้านบาทเพื่อซื้อตึกแถวเก่าราคา 5,000,000 ถึง 8,000,000 บาท แล้วต้องหาเงินอีกนับล้านมาเพื่อรีโนเวท จึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติ โครงสร้างทางการเงินที่บิดเบี้ยวนี้ส่งผลให้อาคารพาณิชย์ริมถนนกลายสภาพเป็นมรดกต้องคำสาปที่ไม่มีใครอยากรับช่วงต่อในที่สุด
Real Estate Information Center | 2025 | Thailand Property Market Outlook Report | Official Report Access
Department of Lands | 2026 | Commercial Property Appraisal Evaluation Data | Government Database
The Thai Appraisal and Estate Agents Association | 2025 | Rental Yield and Occupancy Rate Survey in Bangkok Older Commercial Districts | Annual Industry Analysis
#อสังหาริมทรัพย์ #ตึกแถวร้าง #อาคารพาณิชย์ #วิกฤตอสังหา #รีโนเวทตึกเก่า #ค่าครองชีพ #คนรุ่นใหม่ #ทำลายความเชื่อ #ข้อมูลอสังหา #วิเคราะห์ตลาด #เศรษฐกิจไทย #การพัฒนาเมือง #สินทรัพย์ทรุด #ทุนจม
