Jakie są godziny otwarcia?

Poniedziałek 09:00 - 16:00 Wtorek 09:00 - 16:00 Środa 09:00 - 16:00 Czwartek 09:00 - 16:00 Piątek 09:00 - 16:00

PALATYN, Lindego 6, Poznan (2026)

Name: PALATYN
Address: Lindego 6, Poznan, 60-573, PL
Telephone: +48618477175

31/08/2026

Muzyka w mieszkaniu poza regulaminem
ZA "Wspólnota Mieszkaniowa 6 sierpnia 2026"

Wspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do zakazywania gry na instrumencie w prywatnym lokalu ani do formalnego ograniczania jej do konkretnych godzin. Takie działania naruszałyby prawo właściciela do swobodnego korzystania z lokalu. Gra na pianinie może jednak zostać uznana za przekraczającą przeciętną miarę, co otwiera drogę do sądowego dochodzenia ochrony praw innych właścicieli lokali we wspólnocie.

W jednym z lokali we wspólnocie mieszkaniowej jest pianino, z którego regularnie korzysta właścicielka mieszkania. Z informacji uzyskanych od mieszkańców wynika, że osoba ta uczy się gry, co wiąże się z częstymi i długotrwałymi ćwiczeniami. Dźwięki są słyszalne w sąsiednich lokalach i bywają uciążliwe, szczególnie w godzinach popołudniowych oraz wieczornych. Czy wspólnota ma prawo wprowadzić ograniczenia dotyczące korzystania z instrumentu w budynku, np. poprzez całkowity zakaz gry lub ustalenie konkretnych godzin, w których byłoby to dopuszczalne? Czy przepisy prawa przewidują możliwość regulowania takich kwestii przez wspólnotę? Czy dopuszczalne jest formalne ustalenie godzin, w których dozwolone jest granie na instrumentach muzycznych w budynku wielorodzinnym?

Swoboda korzystania z lokalu

Zgodnie z art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2020 poz. 191; dalej: uwl) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ustawa nie zawiera jednak definicji porządku domowego. W doktrynie wskazuje się, że pojęcie to można rozumieć jako treść wewnętrznego aktu normatywnego wspólnoty mieszkaniowej, którego celem jest uregulowanie zasad korzystania z części wspólnych nieruchomości. Regulacje te mogą obejmować szeroki zakres zagadnień wynikających z konieczności współżycia społeczności lokalnej, a stopień ich szczegółowości może być różny. W szczególności zasady porządku domowego mogą odnosić się do sposobu użytkowania wspólnych pomieszczeń i urządzeń, takich jak pralnie, suszarnie, windy, czy do kwestii związanych z utrzymaniem czystości w obrębie nieruchomości wspólnej, np. korzystania z altan śmietnikowych. Należy jednak podkreślić, że normy te nie mogą naruszać uprawnień właściciela do swobodnego korzystania z lokalu stanowiącego jego wyłączną własność. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do wprowadzania zakazu gry na instrumencie muzycznym w lokalu mieszkalnym ani do narzucania właścicielowi obowiązku ograniczenia gry do określonych przedziałów czasowych (T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 13).

Przeciętna miara

Fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie może ustanowić określonych zasad porządku domowego ingerujących w sposób korzystania z lokalu, nie oznacza, że właściciel ma nieograniczoną swobodę w podejmowaniu działań w obrębie swojej nieruchomości. Zgodnie z art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Dopuszczalność określonych form korzystania z prawa własności, mieszczących się w granicach przeciętnej miary, zakłada z jednej strony obowiązek powściągliwego wykonywania uprawnień właścicielskich, z drugiej konieczność tolerowania przez sąsiadów pewnych nieuciążliwych oddziaływań, o ile nie mają one charakteru celowego działania naruszającego prawa innych osób.

Granice dopuszczalnego korzystania z prawa własności w kontekście stosunków sąsiedzkich wyznacza art. 144 kc. W przypadku ich przekroczenia właściciel nieruchomości narażonej na immisje może skorzystać z ochrony przewidzianej w art. 222 § 2 kc, domagając się zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Sąd Najwyższy w wyroku z 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00) zauważył, że roszczenie negatoryjne, wynikające z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 kc, może prowadzić nie tylko do zobowiązania właściciela do całkowitego zaniechania immisji, ale również do nałożenia na niego obowiązków mających na celu ograniczenie uciążliwości do poziomu odpowiadającego przeciętnej mierze, a więc zakresowi dopuszczalnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.

Warto rozmawiać

Niezależnie od środków prawnych zarządca może spróbować rozwiązać sytuację w mniej formalny sposób. Pierwszym krokiem może być zorganizowanie spotkania w neutralnej atmosferze, które umożliwi każdemu wyrażenie swojego stanowiska. Celem takiej rozmowy jest pokazanie, że zarządca nie staje po żadnej ze stron, ale działa jako mediator, który ma pomóc w znalezieniu rozwiązania akceptowalnego dla wszystkich.

Drugim krokiem powinno być wspólne poszukiwanie kompromisu, a nie rozwiązań zero-jedynkowych. Zamiast zakazywać gry, można zaproponować ustalenie stałych godzin, w których granie będzie dozwolone np. 16–19 oraz wprowadzenie dni bez gry, jak niedziela. Można też omówić korzystanie z tłumików, pianin cyfrowych ze słuchawkami lub kwestię ustalenia wyjątków, w których dłuższe próby będą dopuszczalne po wcześniejszym poinformowaniu sąsiadów. Taki kompromis da stronom poczucie sprawiedliwego traktowania i wpływu na sytuację.

Kolejnym narzędziem jest stworzenie nieformalnego „miniregulaminu sąsiedzkiego”, obejmującego skonfliktowanych właścicieli lokali, będącego krótkim, wspólnie ustalonym dokumentem, który zawiera konkretne ustalenia i deklaracje współpracy, np. określenie dni i godzin grania, zobowiązanie do informowania o wyjątkowych sytuacjach oraz wzajemną deklarację życzliwości i gotowości do bezpośredniej rozmowy w razie problemów. Takie ustalenie, choć nieformalne, daje podstawę do budowania zaufania. Równolegle zarządca może wydać delikatny, neutralny komunikat przypominający wszystkim mieszkańcom o zasadzie wzajemnego szacunku i realiach życia w budynku.

27/07/2026

Spokój ważniejszy niż sprzedaż alkoholu

Za Wspólnota Mieszkaniowa 8 lipca 2026
Odmowa wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym położonym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest sama w sobie działaniem bezprawnym wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli służy ochronie porządku, spokoju i interesów pozostałych właścicieli. Właściciel lokalu musi wykazać nie tylko ograniczenie możliwości zarobkowego korzystania z lokalu, lecz także to, że uchwała narusza jego interes w sposób nieuzasadniony i sprzeczny z dobrem wspólnoty.

Odnosząc się do stanowiska powoda o naruszeniu przez pozwaną wspólnotę jego praw poprzez niewyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w jego lokalu, sad zwrócił uwagę, że jeżeli punkt sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do sprzedaży w miejscu lub poza miejscem sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, to do uzyskania zezwolenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, niezbędna jest zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku – zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (Dz.U. z 2023 r. poz. 2151; dalej: uwt). Wobec tego, gdy właściciel lokalu położonego w budynku wielorodzinnym chce w tym lokalu sprzedawać alkohol, powinien uzyskać zgodę pozostałych właścicieli lokali – współwłaścicieli budynku. W przypadku współwłasności (w tym w przypadku wspólnoty mieszkaniowej) zgoda taka stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

W związku z tym, stosownie do art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), niezbędne jest podjęcie przez wspólnotę uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych.

Uchwała odmawiająca wyrażenia zgody podlega kontroli sądowej, stosownie do art. 25 uwl. Wyrażenie lub odmowa zgody w rozumieniu art. 18 ust. 6 pkt 3 uwt stanowi kompetencję podmiotu wskazanego w tym przepisie. Z samego prawa własności lokalu użytkowego nie wynika natomiast roszczenie właściciela lokalu o wyrażenie takiej zgody. Odmowa zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zasadniczo bowiem aktualizuje prawo zarządu lub zarządcy do żądania rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym (art. 24 uwl; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16). W konsekwencji brak zgody wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali) na handel w lokalu użytkowym napojami alkoholowymi nie może być sam w sobie uznany za postępowanie niezgodne z prawem. Brak zgody rozpatrywać należy natomiast w kategorii naruszenia interesów właściciela lokalu, co stanowić może przesłankę uchylenia podjętej w tej kwestii uchwały, na podstawie art. 25 ust. 1 uwl.

Kwestionując uchwałę odmawiającą zgody i żądając jej uchylenia ze względu na naruszenie interesów właściciela lokalu powód powinien wykazać, że wspólnota wadliwie – z naruszeniem uzasadnionych w okolicznościach sprawy interesów właściciela – wykonała swoje prawo do odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Poszukując wzorca oceny uchwał na płaszczyźnie przesłanki naruszenia interesu właściciela lokalu należało, w ocenie sądu, odwołać się do zasad współżycia społecznego, co wymaga uznania, że naruszenie interesu musi być badane w sposób zobiektywizowany przy uwzględnieniu reguł słusznościowych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 czerwca 2013, sygn. akt VI ACa 1727/12). Spór wyraża się bowiem w konflikcie między dobrem wspólnoty a dobrem właściciela lokalu, zaś do przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia uchwały, zachodzić musi co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wyrażonego kwestionowaną uchwałą (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4 września 2015 r., sygn. akt I ACa 671/15). Jako przykład wskazuje się w tym kontekście najczęściej na sytuację, w której uchwała zmierza, sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Jeśli u podstaw żądania uchylenia uchwały leży twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot uprawniony do wyrażenia zgody, korzysta ze swojego prawa w sposób naruszający interes właściciela lokalu, do którego m.in. odnosi się art. 25 ust. 1 uwl, konieczne jest wykazanie nie tylko tego, że brak zgody utrudnia (ogranicza) możliwość czerpania pożytków z prawa własności lokalu, ale też przedstawienia i udowodnienia okoliczności pozwalających na przyjęcie, że uchwała taka nie jest motywowana dobrem wspólnoty, lecz narusza interes właściciela w sposób sprzeczny z opisanym wzorcem oceny. Zgodnie zaś z art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) to na powodzie, jako wywodzącym skutki prawne z określonych twierdzeń, spoczywa ciężar dowodu istnienia okoliczności pozwalających uznać odmowę wyrażenia zgody za naruszającą jego interes.

W tym kontekście sąd stwierdził, że sama norma z art. 18 uwt zawiera w sobie ograniczenie prawa dysponowania przedmiotem własności lokalu (a także prawa swobody działalności gospodarczej), uzależniając prowadzenie w lokalu działalności w określonej branży od uzyskania zezwolenia właściwego organu gminy. Przesłanką tego zezwolenia jest zaś z kolei zgoda, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 uwt. Celem tej normy jest wyrażenie troski ustawodawcy dla pełnego poszanowania stanowiska wymienionych w tym przepisie podmiotów, wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym tak specyficznej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkoholu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2014 r., sygn. akt II GSK 1293/13). Regulacja ustawowa jest wyrazem dostrzeżenia przez ustawodawcę negatywnych skutków związanych z naruszaniem porządku i spokoju czy wręcz miru domowego przez osoby nabywające i spożywające alkohol. Zatem dla ochrony wyrażanych wartości ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi ogranicza prawo do dysponowania nieruchomością, uzależniając prowadzenie handlu alkoholem między innymi od akceptacji przez osoby mające prawa do budynku, w którym działalność ma być prowadzona, tego rodzaju aktywności gospodarczej i związanych z nią mankamentów oraz często utrudnień, związanych z zakłócaniem porządku przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16).

W związku z tym sąd nie miał wątpliwości, że przytoczona norma ustawowa przyznaje wymienionym w jej treści podmiotom prawo do współdecydowania o organizacji bezpośredniego otoczenia ich własności, z ingerencją w wykonywanie władztwa właścicielskiego nad lokalem. A zatem, kwestionując prawo do odmowy wyrażenia zgody na handel alkoholem w lokalu użytkowym, powód powinien wykazać, że uchwała była motywowana innymi względami niż wykonanie tego prawa (względnie wykazanie, że w konkretnych okolicznościach faktycznych zgoda na sprzedaż alkoholu lub jej brak pozostają całkowicie indyferentne dla osiągnięcia celów ustawy). Tymczasem strona powodowa nie wykazała, w ocenie sądu, występowania takich okoliczności. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynikało, że w okresie kiedy w przedmiotowym lokalu była prowadzona sprzedaż napojów alkoholowych, w bezpośrednim otoczeniu budynku wspólnoty dochodziło do zachowań zakłócających porządek i spokój (w tym ciszę nocną) przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu, które nabywały napoje w sklepie prowadzonym w lokalu powoda. Związane z tym uciążliwości istotnie ograniczały komfort zamieszkiwania właścicieli lokali, którzy wielokrotnie zgłaszali występujące problemy administratorowi lub zarządowi wspólnoty. Natomiast po zaprzestaniu handlu alkoholem w lokalu problem powyższy został wyeliminowany.

Nie ma zatem, zdaniem sądu, żadnych przesłanek do stwierdzenia, że brak zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wspólnym był wynikiem złej woli właścicieli lokali, a nie troski o dobro wspólnoty. Przeciwnie, przeprowadzone dowody z zeznań świadków i przesłuchania członka zarządu wspólnoty wskazały, że motywacją braku takiej zgody była chęć utrzymania spokoju i porządku na nieruchomości wspólnej. Twierdzeń takich po stronie pozwanej wspólnoty nie można było przy tym uznać za hipotetyczne, gdyż właściciele lokali mieli porównanie tego, jak sytuacja wyglądała, gdy w przedmiotowym lokalu użytkowym odbywał się handel alkoholem, a jak wygląda od czasu, gdy taki handel nie jest prowadzony.

Interes właściciela lokalu użytkowego w maksymalizacji dochodów z jego lokalu nie ma, w ocenie sądu, przewagi nad interesem większości właścicieli wyrażającym się w spokojnym wykorzystywaniu ich lokali, bez nadmiernych uciążliwości generowanych przez działalność prowadzoną w lokalu użytkowym.

W konsekwencji sąd stwierdził, że strona powodowa nie wykazała wystąpienia w rozpatrywanym przypadku przesłanek przewidzianych w art. 25 ust. 1 uwl, dających podstawę do uchylenia uchwały.

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 25 lutego 2026 r., sygn. akt XXV C 702/24

09/06/2026

Murale a zabytki. Konflikt interesów
Za Wspólnota Mieszkaniowa
3 czerwca 2026
Wykonanie muralu na budynku wpisanym do rejestru zabytków wymaga uprzedniego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków i spełnienia warunków formalnych, w tym dotyczących zgodności z historycznym charakterem obiektu. Nawet jeśli mural ma charakter artystyczny lub reklamowy, wspólnota mieszkaniowa ponosi pełną odpowiedzialność za zgodność działań z przepisami.

Podczas spaceru po Warszawie uwagę przyciągają murale zdobiące ściany bloków i kamienic. Szczególnie dużo można ich zobaczyć na Woli, gdzie opowiadają historię dzielnicy z czasów wojny, a także jej późniejsze przemiany. To wielkoformatowe malowidła ścienne umieszczane bezpośrednio na elewacjach. Nie tylko upiększają przestrzeń, ale też przypominają o historii, kulturze i tożsamości lokalnej społeczności. Jednak w przypadku budynków zabytkowych artystyczna wizja często zderza się z koniecznością zachowania pierwotnego charakteru obiektu. Tym bardziej, że niektóre z nich, zwłaszcza o charakterze reklamowym, swoją kolorystyką nie współgrają z zabytkami. Dlatego warto wiedzieć, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby legalnie umieścić mural na elewacji budynku wpisanego do rejestru zabytków, i jaka jest tu rola wspólnoty mieszkaniowej.

Szansa i zagrożenie

Z perspektywy artystów murale są sposobem na ożywienie miasta, nadanie mu kolorytu i wyrazistości. Dla mieszkańców bywają źródłem dumy i identyfikacji z miejscem. Dla wielu firm stanowią formę reklamy. Jednak dla konserwatorów zabytków kluczowe znaczenie ma ochrona autentyczności budynków: ich substancji, kolorystyki, stylu i detali architektonicznych. Intensywna kolorystyka lub nowoczesne motywy mogą bowiem zakłócać historyczny charakter.

W przestrzeni miejskiej spotyka się murale reklamowe/sponsorowane, na których pojawiają się logotypy firm czy treści komercyjne. Nie jest to nic nowego, gdyż reklamy malowane na elewacjach funkcjonowały już w czasach PRL, promując między innymi produkty spożywcze czy usługi. Murale reklamowe odpowiadają za negatywne postrzeganie murali. Z uwag na to, że nie zawsze współgrają z zabytkowym charakterem budynku, konserwatorzy zabytków są w stosunku do murali reklamowych bardziej wymagający.

Dla wspólnot wynajem elewacji pod mural reklamowy bywa jednak atrakcyjnym źródłem dodatkowego dochodu, który można przeznaczyć na remonty, renowacje czy modernizacje, zwłaszcza że mieszkańcy takich budynków są już starsi i nie mogą asygnować dużej ilości środków na fundusz remontowy.

Procedury i ograniczenia prawne

Umieszczenie muralu na budynku, który wpisany jest do rejestru zabytków, wymaga przestrzegania przepisów ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2003 nr 162 poz. 1568; dalej: uoz) oraz rozporządzeń wykonawczych, w szczególności rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 2 sierpnia 2018 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich i badań konserwatorskich przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków albo na Listę Skarbów Dziedzictwa oraz robót budowlanych, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków, a także badań archeologicznych i poszukiwań zabytków (Dz.U. 2018 poz. 1609).

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt. 11 uoz, każda ingerencja w zabytkowy budynek, w tym wykonanie muralu, wymaga uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Inwestor powinien przygotować projekt muralu, zawierający szczegółową wizualizację, opis techniki wykonania oraz planowaną kolorystykę. Konserwator ocenia, czy mural kolorystyką, kształtem i innymi cechami formalnymi nie zaburzy wyglądu nie tylko kamienicy, która jest indywidualnie wpisana do rejestru zabytków, ale także czy nie wpłynie negatywnie na otoczenie objęte ochroną konserwatorską. Konserwatorzy zazwyczaj zalecają, aby mural utrzymany był w stonowanej kolorystyce. Niewskazane jest stosowanie jaskrawych kolorów. Ponadto, mural powinien zawierać treści związane z obszarem, na którym się znajduje, jak również przedstawiać wartości i jakość artystyczną, a nie tylko reklamową, jeśli przedmiotem postępowania jest mural reklamowy. Konserwator może zalecić umieszczenie niewielkiego loga sponsora zamiast eksponowania go w centrum kompozycji. W przypadku murali reklamowych znaczenie ma również treść uchwał krajobrazowych.

Jeżeli wykonanie muralu wiąże się ze zmianą wyglądu elewacji w sposób istotny, dodatkowo może być wymagane zgłoszenie robót budowlanych lub uzyskanie pozwolenia na budowę zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Wspólnoty mieszkaniowe a mural

Wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za wszelkie prace prowadzone w budynku. Oznacza to, że ingerencja w zabytkowy budynek, nawet jeśli właściciele wszystkich lokali są zgodni, może skutkować odpowiedzialnością przed organami ochrony zabytków. Przed przystąpieniem do realizacji artystycznej wizji zarząd wspólnoty powinien sprawdzić, czy budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków bądź nie znajduje się w gminnej ewidencji zabytków. Może się zdarzyć, że wspólnota mieszkaniowa nie jest świadoma wpisania kamienicy do gminnej ewidencji. Następnie należy zasięgnąć opinii konserwatora zabytków oraz przeprowadzić konsultacje z mieszkańcami, których efektem będzie podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na umieszczenie muralu.

W tym miejscu moglibyśmy rozważyć dwie sytuacje. Pierwsza – umieszczenie muralu jest inicjatywą wspólnoty mieszkaniowej. Wtedy w uchwale wyraża ona zgodę na poniesienie kosztów przygotowania elewacji, wykonania muralu oraz ewentualnej późniejszej konserwacji. W tym wariancie powinna zachować szczególną ostrożność, ponieważ realizacja muralu, zwłaszcza na budynku zabytkowym, często wiąże się z dodatkowymi kosztami konsultacji konserwatorskich i dostosowania projektu do wymogów prawnych, które mogą stać się dużym obciążeniem dla mieszkańców.

Drugi przypadek to sytuacja, gdy wspólnota zawiera z inwestorem umowę najmu powierzchni reklamowej pod mural. Umowa powinna określa obowiązki najemcy oraz obowiązki wynajmującego, czynsz najmu i inne opłaty oraz zabezpieczenia. Do obowiązków najemcy powinno należeć uzyskanie od właściwych organów administracji, w szczególności od konserwatora zabytków, wszelkich wymaganych prawem uzgodnień, opinii i pozwoleń niezbędnych w celu umieszczeni muralu, instalacji oświetlenia powierzchni reklamowej oraz podlicznika energii elektrycznej. Najemca w umowie powinien też zobowiązać się do wykonania wszelkich prac związanych z muralem, montażem oświetlenia, montażem podlicznika energii elektrycznej, w taki sposób i przy wykorzystaniu materiałów i technologii, które zagwarantują, że substancja budynku nie ulegnie zniszczeniu lub uszkodzeniu. Oprócz tego, najemca powinien zobowiązać się do przygotowania na własny koszt ścian do realizacji muralu poprzez usunięcie luźnej warstwy tynku, usunięcie łuszczącej się farby, otynkowanie ubytków, zagruntowanie i pomalowanie ściany farbą podkładową. Winien też zobowiązać się do uprzątnięcia terenu wokół i wewnątrz budynku z wszelkich zanieczyszczeń powstałych w trakcie prac przeprowadzanych w ramach wykonania umowy.

Wnioski

Konflikt między artystyczną wizją a obowiązkiem ochrony zabytków jest naturalnym zjawiskiem w dużych miastach, o bogatej historii. Odpowiedzialne podejście, obejmujące współpracę artystów, mieszkańców i konserwatorów oraz inwestorów, pozwala jednak tworzyć przestrzenie, które są zarówno piękne i nowoczesne, jak i wiernie oddają charakter przeszłości. Warszawska Wola ze swoimi muralami, ale też fabrykami, które obecnie działają jako wielofunkcyjne kompleksy, pokazuje, że szacunek do historii może iść w parze z nowoczesną formą artystycznego wyrazu.

Klaudyna Jarzec-Koślacz

radca prawny

07/05/2026

Interwencja bez zgody właściciela
ZA Wspólnota Mieszkaniowa 18 marca 2026
Pytanie. W lokalu mieszkalnym doszło do awarii instalacji wodnej, która powoduje zalewanie lokalu położonego niżej. Właściciel lokalu, w którym znajduje się źródło awarii, przebywa za granicą i nie reaguje na próby kontaktu ze strony zarządcy. Z kolei najemca lokalu odmawia wpuszczenia ekipy technicznej bez zgody właściciela. Zarząd wspólnoty zastanawia się, czy w tej sytuacji może podjąć decyzję o wejściu do lokalu bez zgody właściciela oraz kto ponosi odpowiedzialność za powstałe szkody.

Odpowiedź. Właściciel, a w przypadku najmu także najemca, ma obowiązek udostępnić lokal na żądanie zarządu, przy czym w sytuacjach nagłych zagrażających życiu, zdrowiu lub mieniu dopuszczalne jest natychmiastowe wejście do lokalu bez zgody właściciela, z późniejszym zabezpieczeniem i udokumentowaniem czynności.

Uzasadnienie. W ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) określono prawa i obowiązki właścicieli lokali, sposoby zarządu nieruchomością wspólną, a także uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej. I tak, zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl, „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. W konsekwencji, w sytuacjach określonych w powołanym przepisie, właściciel lokalu ma obowiązek umożliwić wejście do lokalu ekipie technicznej. W przypadku dalszej odmowy wspólnota może dochodzić swoich uprawnień na drodze postępowania sądowego, co jednak wiąże się z istotnym wydłużeniem czasu realizacji czynności.

Należy jednak tę sytuację odróżnić od sytuacji nagłych wymagających natychmiastowych decyzji i wejścia do lokalu, m.in. dotyczących zagrożenia życia, zdrowia, mienia czy też konstrukcji budynku. Wówczas wejście do mieszkania jest dopuszczalne natychmiast i bez zgody właściciela. Przykładem takich nagłych sytuacji może być ulatniający się gaz, poważna awaria wodna czy pożar, w których liczy się ochrona całej nieruchomości i szybka reakcja. Po akcji należy zabezpieczyć mieszkanie, sporządzić stosowny protokół oraz wezwać właściciela i poinformować o zaistniałej sytuacji. Ponadto, w takich przypadkach nazywanych „stanem wyższej konieczności” zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. art. 424 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) nie dochodzi do odpowiedzialności za wyrządzone szkody w mieszkaniu takie jak uszkodzenie zamka, wyłamanie drzwi itp.

Dodatkowo należy zauważyć, że z przedstawionych okoliczności wynika, że lokal został oddany w najem. Z chwilą zawarcia umowy najmu najemca zyskuje prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, a tym samym do podejmowania decyzji w zakresie dopuszczenia do niego ekipy technicznej w celu wykonania niezbędnych prac, bez konieczności uzyskiwania odrębnej zgody właściciela. Dla zapewnienia przejrzystości i prawidłowego udokumentowania czynności zasadne jest sporządzenie protokołu z wykonanych prac.

Reasumując, właściciel jest obowiązany na żądanie zarządu udostępnić lokal w przypadku wystąpienia sytuacji określonych w art. 13 uwl, a w przypadku odmowy wspólnota może skierować sprawę na drogę sądową. Natomiast w sytuacjach nagłych stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia czy mienia w znacznych rozmiarach można wejść do lokalu natychmiast bez zgody właściciela.

Magdalena Kosińska-Petecka
radca prawny

14/01/2026

Można usunąć ze strychu zalegające rzeczy

Za Wspólnota Mieszkaniowa 26 listopada, 2025

Zarządca nieruchomości, działając w imieniu wspólnoty, miał prawo opróżnić strych z nieoznaczonych rzeczy właścicieli lokali, aby przywrócić mu pierwotną funkcję suszarni. Brak zgody wspólnoty na zajmowanie części wspólnej i brak oznaczeń własności usprawiedliwiały przekonanie, że pozostawione przedmioty zostały porzucone.

Wyrokiem z 27 sierpnia 2020 r. (sygn. akt III Ca 2301/19) Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił apelację właściciela lokalu od wyroku sądu rejonowego oddalającego jego powództwo przeciwko zarządcy nieruchomości wspólnej o wydanie rzeczy przechowywanych przez właściciela na strychu, ewentualnie o zapłatę 20 tys. zł jako równowartości tych rzeczy.
Sąd ustalił, że właściciel lokalu przechowywał swoje przedmioty, przede wszystkim księgozbiór, na strychu stanowiącym część nieruchomości wspólnej. Nie był on przy tym jedyną osobą wykorzystującą strych jako magazyn prywatnych rzeczy. Żadna z tych osób nie uzyskała też zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy na zajęcie części wspólnej.
Powód nie mieszkał w swoim lokalu. Mieszkała tam natomiast jego matka z opiekunką i jej córką. Część właścicieli lokali żądała przywrócenia pierwotnej funkcji strychu, tj. suszarni. Dlatego zarządca nieruchomości umieścił na klatce schodowej, w gablocie na ogłoszenia, polecenie usunięcia ze strychu do 14 lutego 2014 r. wszystkich rzeczy ruchomych. Polecenie to zostało zdjęte 30 maja 2014 r. jednocześnie z usunięciem przedmiotów zalegających na strychu, które zostały wywiezione przez zarządcę do kontenera na śmieci.
Sąd uznał, że właściciel lokalu nie wykazał swojego roszczenia ani co do zasady, ani co do wysokości. Tylko nieliczne z rzeczy przechowywanych na strychu potrafił zindywidualizować w sposób umożliwiający ich wycenę przez biegłego. Pracownicy zarządcy nie popełnili w ocenie sądu czynu zabronionego, a tym samym zarządca nie odpowiada za szkodę właściciela rzeczy (art. 430 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Wbrew zarzutom skargi sąd nie przyjął domniemania, że właściciel porzucił swoje rzeczy na strychu z zamiarem wyzbycia się ich własności. Uznał, że rzeczy te w chwili usunięcia nadal pozostawały własnością powodowego właściciela i nie zastosował art. 180 kc (właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej poprzez porzucenie jej, pod warunkiem świadomego zamiaru pozbycia się własności tej rzeczy; jest to czynność prawna wymagająca zarówno fizycznego aktu pozostawienia rzeczy, jak i wyraźnego zamiaru właściciela, aby rzecz stała się niczyja). Wyjaśnił jednak, że wobec braku jakichkolwiek oznaczeń na rzeczach (np. wskazania numeru lokalu) usprawiedliwione było przekonanie pracowników zarządcy, że są to rzeczy porzucone, a tym samym osobom tym nie można przypisać winy. Podkreślił, że właściciele lokali nie mogą samodzielnie zmieniać przeznaczenia pomieszczeń wspólnych. Nawet więc, jeśli to nie powód jako pierwszy rozpoczął używanie strychu jako magazynu prywatnych rzeczy, to zarządca działający w imieniu wspólnoty ma prawo przywrócenia pierwotnego przeznaczenia strychu na suszarnię. Termin 3,5 miesiąca od wywieszenia na tablicy ogłoszeń polecenia zabrania rzeczy do ich faktycznego usunięcia był, w ocenie sądu, wystarczający i działanie takie nie powinno zaskoczyć właścicieli. Podkreślił też, iż obowiązkiem właściciela niemieszkającego w swoim lokalu jest zobowiązanie najemcy lub używającego mieszkania w oparciu o inny tytuł do sprawdzania tablicy ogłoszeń i przekazywania na bieżąco ich treści właścicielowi. Uznał, że brak oznaczeń na rzeczach usprawiedliwiał brak ich odrębnego spakowania i przechowania do czasu upewnienia się, że właściciel ich nie porzucił. Opróżniając wspólny strych z nieoznaczonych rzeczy pozwany, zarządzający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pomieszczeniami wspólnymi (art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), działał w zakresie swoich uprawnień i nie naruszył prawa własności właścicieli lokali. Wprost przeciwnie – to niektórzy członkowie wspólnoty, przez wykorzystywanie strychu jako magazynu, naruszyli prawa pozostałych właścicieli do korzystania z tego pomieszczenia zgodnie z zasadami ustalonymi przez wspólnotę lub zarządcę w imieniu wspólnoty.
Sąd stwierdził, że założenie istnienia obowiązku zarządcy przechowywania usuniętych rzeczy do czasu, kiedy zgłoszą się po nie ich właściciele, oznaczałoby, że zarządca zobowiązany jest większej dbałości o mienie pozostawione na poddaszu, niż sami właściciele tego mienia.

Wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r., sygn. akt II CNPP 13/23

Adres

Lindego 6
Poznan
60-573

Godziny otwarcia

Poniedziałek	09:00 - 16:00
Wtorek	09:00 - 16:00
Środa	09:00 - 16:00
Czwartek	09:00 - 16:00
Piątek	09:00 - 16:00

Telefon

+48618477175

Strona internetowa

http://www.palatyn.pl/

Powiadomienia

Bądź na bieżąco: wyślemy Ci e-mail, gdy PALATYN opublikuje nowości i promocje. Twój adres e-mail nie zostanie wykorzystany do żadnego innego celu, a subskrypcję możesz anulować w dowolnym momencie.

Kontakt: Firmę

Wyślij wiadomość do PALATYN:

PALATYN