What are the opening hours?

Monday 10:00 - 17:00 Tuesday 10:00 - 17:00 Wednesday 10:00 - 17:00 Thursday 10:00 - 17:00 Friday 10:00 - 17:00 Sunday 01:00 - 03:00

Martin Teo Property

Home
Malaysia
Kuala Lumpur
Martin Teo Property

Call Directions Website

跟着我，提高你对土地和房地产的认知
关于土地买卖，工厂投资，私信我
寸土如金，我是马丁
连接商机，创造价值

20/10/2026

RAWANG FACTORIES FOR RENT

Prime Location | Next to Toyota 4S Rawang

Strategically located with easy access to Rawang PLUS Highway Toll Plaza (Exit 116).

FACTORY A — RM35,000/month (Negotiable)
- Land Area: 15,304 sq ft (65 ft × 246 ft)
- Built-up Area: 10,342 sq ft
- Ground Floor: 40 ft × 164 ft
- First Floor: 40 ft × 52 ft
- Second Floor: 40 ft × 52 ft

FACTORY B — RM29,000/month (Negotiable)
- Land Area:13,927 sq ft (65 ft × 203 ft)
- Built-up Area:8,666 sq ft
- Ground Floor: 40 ft × 121 ft
- First Floor: 40 ft × 52 ft
- Second Floor: 40 ft × 52 ft

STRATEGIC LOCATION
✓ Next to Toyota 4S Rawang
✓ Easy access to PLUS Highway Exit 116
✓ Three-storey factory and office layout
✓ Suitable for car showroom and 3S center, warehousing, distribution, 3PL and corporate operations (subject to relevant approvals)

Arrange Your Private Viewing Today!

Martin Teo | REN51145
Call / WhatsApp:
016-665 3899

16/09/2026

【万挠的过去、现在与未来：为什么这座近200年的老城，正在重新走回“工业之路”？】

很多人提到万挠（Rawang），第一印象可能还是：

“很远。”

“住宅区很多。”

“以前的老工业区。”

“去怡保一定会经过的地方。”

但如果我们把地图拉大，把时间轴拉长，你会发现一个很有意思的现象：

万挠的发展历史，其实一直都和“工业”分不开。

从19世纪的锡矿，到后来的采石、水泥、制造业，再到今天的新一代独立式工厂、物流仓储及大型工业园区，万挠正在经历另一轮产业升级。

我认为，理解万挠，不能只看今天一间工厂卖多少钱。

必须看三个阶段：

过去，它为什么出现？

现在，它为什么重新受到工业投资者注意？

未来，它有没有条件成为巴生谷北部重要的工业走廊？

---

一、过去的万挠：不是住宅城市，而是“资源型工业城”

万挠的发展历史，可以追溯至19世纪。

资料显示，万挠早在约1825年前后已经开始形成，也是雪兰莪较早开发锡矿的地区之一。随着吉隆坡周边锡矿活动向北扩展，Selayang—Rawang一带逐渐形成矿业经济。

甚至在1894年，万挠已经安装发电设备供应矿业活动，并成为马来亚非常早期使用电力的地方之一。

为什么？

因为工业发展永远离不开几个东西：

资源、能源、交通和劳动力。

当年的万挠刚好具备这些条件。

铁路的发展也与矿业经济密不可分。UTAR有关Rawang Tin的历史资料记载，当年英国政府兴建铁路等基础设施支持矿业发展，而当地大型锡矿曾经雇用约500名工人；有关矿场最终于1959年关闭。

所以万挠今天拥有的工业基因，并不是突然出现的。

它已经存在超过一个世纪。

---

二、锡矿退潮之后，万挠没有消失，而是开始“工业转型”

很多资源型小镇的问题是：

矿没有了，城市也跟着衰退。

万挠却没有完全走上这条路。

锡矿时代结束之后，经济逐渐转向橡胶、油棕、采石、水泥及其他制造业活动；后来随着巴生谷城市化向北扩张，住宅、商业及工业用途进一步进入万挠。

这其实非常重要。

因为它意味着万挠第一次完成了产业转换：

Mining Economy
↓
Plantation / Resource Industry
↓
Manufacturing
↓
Industrial Estate
↓
Modern Factory & Logistics

城市的土地用途，也随之发生变化。

以前一块土地的价值可能来自地下有没有锡矿。

今天，一块土地的价值，则越来越取决于：

能不能做工业？

有没有工业Zoning？

能不能转换土地用途？

电力够不够？

大型罗里能不能进出？

距离高速公路Interchange多远？

土地面积够不够发展大型工厂？

这就是现代工业房地产的逻辑。

---

三、现在的万挠，已经不是单一的“旧工业区”

今天再研究万挠工业房地产，不能只看Rawang Town。

应该把整个Northern Klang Valley一起看。

Rawang Integrated Industrial Park、Rawang Corporate Industrial Park、Sungai Choh、Serendah，以及向Guthrie Corridor延伸的工业发展，实际上正在形成更大的产业版图。

而2026年一个值得注意的讯号，是大型发展商继续进入这个区域。

Sime Darby Property在2026年推出Elmina Business Park 2，把其工业发展版图进一步扩展至Rawang。

这个项目规划约600英亩，提供工业土地及现成工厂，位置连接GCE，并处于GCE、North-South Expressway及LATAR三条主要高速公路网络之间。首批19块永久地契工业土地推出后，发展商在2026年4月公布的take-up约为70%。

这件事情的意义，不只是“又多了一个工业园”。

更重要的问题是：

为什么大型发展商愿意在这里部署600英亩工业项目？

答案很可能就在“土地＋交通＋巴生谷产业外溢”三个因素。

---

四、为什么工业开始向万挠走？

我认为第一个原因，是土地。

成熟工业区最大的限制，往往不是没有需求，而是：

没有大块土地了。

Shah Alam、Petaling Jaya、Subang Jaya等传统工业区经过几十年开发以后，大型连片工业土地越来越稀缺。

但是现代工业企业的土地需求却越来越大。

尤其是：

物流中心、
区域配送中心、
食品加工、
中央厨房、
汽车零部件、
机械工程、
先进制造、
大型仓储，
以及部分高耗电产业。

这些企业要的不是5,000平方尺的小工厂。

可能是：

1英亩、
3英亩、
5英亩、
10英亩，
甚至20、30、50英亩以上。

万挠仍然拥有这种土地供应条件。

---

五、第二个关键：高速公路改变了万挠的“距离”

工业房地产有一个非常重要的概念：

Distance不是只看公里。

真正重要的是Travel Time。

一家工厂距离吉隆坡30公里，不一定是问题。

但如果罗里每天堵两个小时，就是问题。

所以评价工业地点，不能只问：

“离KL多远？”

应该问：

“离Highway Interchange多远？”

万挠今天的价值，很大程度建立在North-South Expressway、LATAR以及Guthrie Corridor等道路网络之上。

例如2026年的Elmina Business Park 2，其发展商本身就把GCE、NSE及LATAR三大高速网络交汇作为项目的主要区位卖点。

当高速公路网络越来越成熟，Rawang在企业眼中的定位，就可能从：

“KL北部很远的地方”

变成：

“Northern Klang Valley的工业节点”。

这是两个完全不同的房地产估值逻辑。

---

六、第三个变化：万挠正在从“传统工厂”走向“现代工业房地产”

过去我们讲工厂，可能想到：

一层厂房、
铁皮屋顶、
简单办公室、
几十年旧建筑。

今天企业要求已经不同。

新的工业物业越来越强调：

高楼底；

大跨度生产空间；

200A、300A甚至更高电力配置；

货柜车Turning Radius；

Cargo Lift；

Loading Bay；

大型Warehouse；

独立Corporate Office；

ESG设施；

更好的保安及园区管理。

这意味着工业房地产正在从：

“有一间厂可以生产”

升级成为：

“Corporate Industrial Facility”。

这也是为什么新一代Semi-D Factory、Detached Factory和Managed Industrial Park的产品定位，与20年前已经完全不同。

---

七、土地价格也开始出现明显分层

以2026年9月市场挂牌资料来看，Rawang Integrated Industrial Park部分大型工业土地挂牌约RM65–RM68 psf，例如21英亩约RM65 psf、28英亩约RM68 psf；与此同时，一些较小的2英亩工业地挂牌已经达到约RM149–RM185 psf。

这里必须强调：

这些是asking price，不等于最终成交价。

但它说明一个非常重要的工业土地现象：

不能只问——

“Rawang工业地多少钱一平方尺？”

这个问题本身就不完整。

因为20–30英亩的大型工业地，和已经完成基础设施、位置优越、面积只有2英亩左右的工业地，单位价格可以完全不同。

工业土地真正的价值必须同时看：

Zoning、土地用途、Tenure、Premium、Infrastructure、Power、Road Access、Shape、Level、Development Readiness以及可发展的Plot Ratio或规划条件。

所以土地价值，从来不是单纯的面积乘PSF。

土地真正的价值，是：

这块土地上面“能够合法而实际地做什么”。

---

八、那么，万挠未来10年的机会在哪里？

我认为万挠未来真正值得观察的，不是住宅。

而是工业产业链能不能继续形成规模。

如果工业园越来越多，接下来通常会出现一个循环：

大型企业进入

↓

供应商跟着进入

↓

物流企业进入

↓

仓储需求增加

↓

员工增加

↓

CLQ及员工住宿需求增加

↓

餐饮、银行、维修、商业服务出现

↓

土地需求继续增加

↓

工业土地价值重新定价

这就是Industrial Ecosystem。

真正成熟的工业区，从来不是几十间工厂排在一起。

而是一整套产业生态。

---

九、但万挠不是没有风险

工业发展最怕的，是土地价格跑得比产业基本面更快。

今天看到大型工业项目进入，不代表每一块万挠土地都会升值。

农业地不等于工业地。

Industrial Zoning也不等于明天就可以建厂。

一块土地即使位于工业发展走廊，仍然必须研究：

Local Plan Zoning、

Category of Land Use、

Express Condition、

道路保留地、

排水、

地形、

Flood Risk、

TNB Power Capacity、

Water Supply、

Development Order、

Earthwork、

Infrastructure Contribution、

Conversion Premium，

以及最终能不能取得相关批准。

所以工业投资最大的错误之一，就是：

先看到“未来工业区”，然后直接把农业地当工业地价格买进去。

Zoning是一回事。

真正Development Ready，是另一回事。

---

十、万挠真正的未来：不是成为第二个Shah Alam，而是找到自己的位置

我不认为Rawang需要成为另一个Shah Alam。

每一个工业区域，都应该有自己的功能。

Shah Alam已经非常成熟；

Klang依靠Port Klang；

Sepang有KLIA和航空物流；

Cyberjaya逐渐形成科技与数据中心生态；

Johor则拥有Singapore及JS-SEZ的跨境优势。

Rawang真正的机会，可能是：

Northern Klang Valley Industrial & Logistics Corridor。

利用较大的土地供应、高速公路网络，以及巴生谷成熟工业区土地越来越稀缺的结构性变化，承接制造业、物流、仓储及企业扩张需求。

如果未来大型工业园继续形成规模，基础设施持续升级，产业链逐渐聚集，那么Rawang就可能完成第三次转型：

第一阶段：

锡矿小镇。

第二阶段：

传统制造业＋住宅卫星城。

第三阶段：

现代工业＋物流＋企业园区。

---

【总的来说】

研究万挠，我觉得最有意思的一件事情是：

历史好像走了一个圆。

大约200年前，人们来到Rawang，因为这里有资源。

后来铁路、电力和工业跟着进来。

今天，人们重新研究Rawang，看的已经不是地下还有多少锡矿，而是：

还有多少工业土地？

高速公路在哪里？

电力在哪里？

物流在哪里？

企业在哪里？

下一批大型工业投资会在哪里？

城市的发展模式改变了，但是最基本的土地逻辑没有改变。

资本永远会寻找：

有土地、有基础设施、有连接性，而且仍然拥有成长空间的地方。

过去的Rawang靠锡矿而起。

现在的Rawang靠巴生谷扩张而改变。

未来的Rawang能走多远，

最终还是取决于它能不能从一个“有很多工厂的地方”，真正升级成为一个完整的“工业生态圈”。

这，才是万挠未来10年最值得观察的地方。

#寸土如金我是马丁
#万挠 #工业地产 #工业土地 #雪兰莪工业 #巴生谷工业 #工厂投资 #寸土如金我是马丁

免责声明：本文仅作法律及房地产知识经验分享，不构成任何法律意见和建议。

Address

26th Floor, Millerz Square, Jalan Old Klang Road
Kuala Lumpur
58000

Opening Hours

Monday	10:00 - 17:00
Tuesday	10:00 - 17:00
Wednesday	10:00 - 17:00
Thursday	10:00 - 17:00
Friday	10:00 - 17:00
Sunday	01:00 - 03:00

Telephone

+60166653899

Website

https://www.martinteo9.com/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Martin Teo Property posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.