07/04/2022
10 SOALAN LAZIM PEMBELI RUMAH SUBSALE ATAU DIKENALI SEBAGAI RUMAH SECOND HAND
1) RUMAH SUBSALE TU APA YA?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Rumah subsale atau lebih dikenali sebagai rumah second hand iaitu rumah yang pernah dimiliki individu yang telah membeli rumah baru dari pemaju lalu dia ingin menjualnya semula. (pendek kata anda bukanlah pemilik yang pertama)
2) PROSESNYA BAGAIMANA P**A?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Prosesnya terbahagi kepada 2 iaitu samaada anda beli rumah tersebut terus dengan tuan rumah ataupun menerusi ejen hartanah berdaftar.
* Tidak digalakkan jika anda deal dengan broker atau org tengah yang tidak berdaftar.
3) KALAU MENERUSI TUAN RUMAH BAGAIMANA?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Kalau anda ingin membeli terus melalui tuan rumah, anda perlu :
a) Deal harga rumah tersebut
b) Check value rumah tersebut (supaya tidak terbeli rumah yang over value)
c) Check geran untuk mengetahui pemilikan sebenar
d) Check segala cukai2 dan bil2 yang mungkin tertunggak
e) Check kelayakkan pinjaman anda samaada boleh lulus loan atau tidak
f) Kalau loan kerajaan, perlu melantik peguam untuk uruskan pinjaman
g) Kemungkinan deposit anda akan hangus jika loan reject atau owner dapat buyer lain yg offernya lebih tinggi
4) KALAU MENERUSI EJEN HARTANAH BERDAFTAR P**A BAGAIMANA?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
a) Deal harga dengan ejen
b) Selalunya ejen akan mengkaji dahulu segala status pemilikan tuan rumah seperti geran, cukai2, value semasa, tunggakan bulanan dan sebagainya.
c) Ejen akan bantu anda check kelayakkan pinjaman
d) Ejen akan bantu rekemenkan peguam yang terbaik jika anda tiada peguam
e) Risiko kehilangan deposit jika loan reject lebih rendah kerana :
– Deposit dibayar kepada syarikat agensi hartanah (bukan kepada ejen individu atau tuan rumah)
– Segala transaksi menerusi agreement bertulis dan ditandatangani oleh anda dan penjual
– Boleh letakkan syarat dalam borang perjanjian mengatakan jika loan reject beserta bukti deposit boleh dip**angkan
f) Bayaran upah kepada ejen untuk menguruskan semuanya daripada tuan rumah.. Bukan anda..
5) PERLU DEPOSIT KER? BERAPA?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Jawapanya adalah YA.. Kerana :
a) Sebagai pegangan jika anda serius untuk membeli rumah tersebut
b) Tuan rumah senang hati kerana ada modal untuk bayar tunggakan cukai dan bil2 sebelum serahkan rumah tersebut kepada anda
c) Loan bank selalunya akan masuk 90% sahaja untuk rumah pertama dan rumah kedua (bergantung kepada kelayakkan anda). Jadi, 10% lagi harus ada untuk dijadikan sebagai deposit.
c) selalunya deposit sebanyak 10% daripada harga jualan rumah tersebut harus diselesaikan semasa menandatangani perjanjian jual beli di hadapan peguam setelah loan bank anda lulus
d) Jika menerusi ejen hartanah berdaftar, selalunya ejen tersebut akan minta wang booking sebanyak 3.18% keatas nama syarikat agensi hartanah tersebut beserta borang ‘agreement to purchase’ setelah anda berpuas hati bila melihat rumah tersebut depan mata dan anda serius berminat. Baki lagi 6.82% harus diserahkan kepada peguam semasa menandatangani perjanjian jual beli dan peguam akan serahkan 6.82% tersebut kepada tuan rumah jika tiada apa2 sekatan kepentingan (sekatan menteri besar). Jika ada sekatan, peguam akan serahkan 6.82% tersebut setelah lulus permohonan menteri besar.
e) Jika Loan kerajaan anda masuk 100% padahalnya anda telah membayar 10% deposit, last sekali peguam akan tolak balik 10% tersebut dan serahkan kepada anda.
6) ADA KOS-KOS LAIN TAK SELAIN DEPOSIT?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Ya.. Itu dah semestinya kerana tawaran harga rumah tersebut hanyalah untuk harga rumah sahaja dan kos-kos seperti berikut perlu anda sediakan :-
a) Kos guaman
– Urusan perjanjian jual beli
– Urusan perjanjian pinjaman
b) Duti stem
– Pengecualian untuk rumah pertama tertakluk pada terma dan syarat
c) Insurance
– Boleh masuk dlm loan jika layak
d) Valuation
– Anggaran dalam 700 hingga 800
Berapa kosnya p**a semuani?
Anggarkan dalam 5% daripada harga rumah tersebut.
7) SELEPAS MENANDATANGANI PERJANJIAN JUAL BELI, BERAPA LAMA HARUS SAYA TUNGGU UNTUK DAPATKAN RUMAH TERSEBUT?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Ada beberapa situasi yang menentukan samaada lambat atau cepat.. Saya berikan 2 contoh tempoh yang standard diguna pakai.
a) jika anda guna loan bank dan tuan rumah pun masih hutang dengan loan bank, standard (3 bulan + 1 bulan tambahan) daripada tarikh sign perjanjian jual beli atau daripada tarikh kelulusan menteri besar.
b) jika mana-mana pihak samaada anda guna loan kerajaan atau tuan rumah yang masih hutang dengan loan kerajaan, standard (6 bulan + 2 bulan tambahan) daripada tarikh sign perjanjian jual beli atau daripada tarikh kelulusan menteri besar.
8 ) KENAPA SESETENGAH TUAN RUMAH TIDAK S**A PEMBELI NAK BUAT LOAN KERAJAAN YA?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Sudah semestinya jawapanya ialah lambat nak selesai.. Paling cepat pun 6 bulan dan pernah sampai dekat setahun pun ada..jika dibandingkan dengan loan bank, hanya 3 atau 4 bulan sahaja boleh selesai. Kalau tuan rumah tersebut sudah tiada hutang atau masih berhutang dengan loan bank, kebanyakkanya memang tak s**a pembelinya buat loan kerajaan kecuali terpaksa.. Hanya tuan rumah yang masih ada hutang dengan loan kerajaan sahaja yang bersetuju untuk pembeli pun buat loan kerajaan.
9) BILA SAYA BOLEH DAPAT KUNCI RUMAH?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Setelah tuan rumah dapat baki penuh bayaran rumah. Peguam yang akan serahkan Kunci rumah tersebut kepada anda.
*Nota tambahan*
Selalunya sebelum peguam serahkan baki penuh kepada tuan rumah, peguam akan pastikan yang tuan rumah bebas dari tunggakan bil api, bil air, indah water dan anda bertanggungjawab untuk pastikan samaada keadaan rumah tersebut elok seperti yang anda lihat bila nak beli rumah dulu tu.. Jika keadaan rumah teruk dari apa yang anda lihat sebelumnya, laporkan kepada peguam untuk selesaikanya. Setelah semuanya Selesai, barulah peguam akan serahkan baki penuh kepada tuan rumah tersebut.
10) LEPAS DAPAT KUNCI, KENAPA RUMAH YANG SAYA BELI NI TAK ADA AIR DAN ELEKTRIK?
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Pergi masukkan deposit api dan air di cawangan TNB dan SYARIKAT BEKALAN AIR berdekatan.
