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Analizo zonas de CDMX antes de que firmes | Cobro por el análisis, no por el cierre
Reporte de Zona · Sesión de Claridad

21/10/2026

Rentar un departamento por noche en la Nápoles depende de tres papeles distintos, y la ciudad no revisa por ti ninguno de ellos.

Desde la reforma a la Ley de Turismo publicada el 3 de octubre de 2024 existe un padrón obligatorio de estancias turísticas eventuales. El plazo para registrarse se amplió a diciembre de 2026, por un comunicado del 19 de agosto, sin día exacto.

La regla del 50% de las noches, según la lectura en que coinciden varios despachos jurídicos, no prohíbe operar: lo que prevé es que no se renueve el registro si se rebasa.

Y el tercer papel es el reglamento del condominio, que es privado y se pide por escrito al administrador.

Las cifras de cuántos anuncios hay por colonia que circulan no declaran fecha de corte, y el padrón no se consulta por dirección.

Así que para saber qué pasa en tu edificio, la vía es el reglamento y el administrador.

21/10/2026

Seis puntos de la Juárez consultados en el Atlas de Riesgos devolvieron la misma zona de suelo, pero no el mismo escenario de sismo.

El 9 de septiembre de 2026, los seis cayeron en Zona III, la de lago, y el programa de desarrollo urbano de Cuauhtémoc de 2008 dice lo mismo de toda la alcaldía.

En el escenario del sismo del 23 de junio de 2020 (M7.4) que publica el Atlas por altura de edificio, el borde que da a Reforma y Havre cae en una banda más baja, 30 cm/s², que el resto de la colonia, 50 para edificios de uno a tres pisos.

Son bandas gruesas de un solo evento. El mapa describe el terreno, no tu edificio.

Con las normas de 2023, la zona de un edificio de departamentos se define con estudio de mecánica de suelos, así que ese estudio es lo que se puede pedir ver.

14/10/2026

Casi siempre que sube una renta, la explicación es la misma: que la colonia subió. Conviene separar esa frase en dos partes.

La regla está en el artículo 2448 D del Código Civil de la ciudad, que t**a el aumento anual de la renta de vivienda a la inflación del año anterior que reporta el Banco de México.

La Suprema Corte lo dejó en pie el 19 de febrero de este año. El número con el que justifican el aumento casi siempre sale de anuncios y no de contratos.

En México no hay fuente pública de precios de cierre por colonia. Lo más cercano es el registro de créditos de vivienda, y solo llega a alcaldía: en Benito Juárez, de enero a junio de 2026, hubo 1,423 créditos bancarios con promedio de $3,198,072.

Es monto prestado, no precio de departamento ni renta. Lo que puede subir tu renta lo fija una regla publicada. Lo que dice el anuncio del vecino no es un precio pagado.

¿A alguien le subieron la renta por encima de la inflación? ¿Lo platicó con el casero o lo dejó pasar?

14/10/2026

El 20 de junio, después de una lluvia fuerte, la alcaldía Benito Juárez reportó 26 encharcamientos en distintos puntos, atendidos a partir de reportes ciudadanos.

Entre las colonias afectadas que nombró están la Del Valle Centro y la Nápoles. Conviene leer ese número con cuidado.

Es un conteo de reportes que la alcaldía atendió esa noche, no una medición de qué tan profundo estuvo el agua ni cuánto duró, y tampoco dice qué calles se repiten cada año.

Un solo comunicado no sirve para saber si tu calle es de las que se inunda. Lo que sí se puede hacer: el Atlas de Riesgos de la ciudad tiene buscador por dirección y capas de inundación, y la ciudad publica en datos abiertos una base de reportes de agua con colonia y tipo de reporte, entre ellos encharcamientos.

Y a quien vende o renta se le puede preguntar si el edificio tiene cisterna, bomba o historial de agua en el estacionamiento o en la planta baja.

13/10/2026

En San Rafael, dos claves públicas de zonificación muestran cuatro y seis niveles en la misma colonia.

En resoluciones administrativas públicas aparecen H 4/20 en Sadi Carnot 112 y HM 6/20 en Antonio del Castillo 36.

La primera se lee: habitacional, 4 niveles, 20% de área libre. La segunda: habitacional mixto, 6 niveles, 20% de área libre.

Son claves citadas de segunda mano, de resoluciones que no abrí una por una. La idea de fondo es que la zonificación se asigna predio por predio, no por colonia.

Para saber qué cabe junto a tu edificio, se consulta la ficha del predio vecino en el visor del SIG CDMX, que advierte que no produce efectos jurídicos.

El documento que sí vale es el Certificado Único de Zonificación.

13/10/2026

Al escriturar un departamento, no todo es un porcentaje del precio, y mezclarlos es la forma más común de calcular mal los gastos.

Los honorarios del notario siguen un arancel publicado en la Gaceta de la ciudad el 30 de enero de 2026: una cuota fija de $6,869 hasta $235,733 y, de ahí, un porcentaje sobre cada tramo que baja conforme sube el valor. Por ejemplo, 0.675% en el tramo de $1,885,867 a $3,771,739 y 0.578% hasta $7,543,478.

Acumulados, para una operación de $4,000,000 salen alrededor de $36,000 de honorarios con el arancel de enero. Es cálculo propio, impuestos y derechos van aparte.

Los montos del arancel se ajustan cada octubre por inflación. La inscripción en el Registro Público no es un porcentaje: el Código Fiscal de la ciudad la cobra como cuota fija por inscripción.

Y el impuesto de adquisición se calcula con una tabla por rangos de valor, sobre el mayor entre el valor de operación, el catastral y el del avalúo.

En Benito Juárez, de enero a junio de 2026, el crédito bancario promedio fue de $3,198,072.

Con una cifra así, vale la pena preguntar al notario la cuenta completa antes de firmar.

08/10/2026

Cuando se anuncia una obra grande en la zona, la pregunta útil no es qué tan alta va a ser, sino en qué punto del trámite está.

Un ejemplo reciente de la Juárez: según La Silla Rota y La Jornada (julio y agosto de 2026), el expediente de la obra de Paseo de la Reforma 76 no tenía dictamen final de impacto urbano ni una manifestación de impacto ambiental localizada, y el INVEA abrió una verificación. Es lo que reportó la prensa, no una resolución de la autoridad.

Para cualquier obra cerca de tu casa se puede pedir en la alcaldía el expediente, la licencia y el nombre del Director Responsable de Obra.

Y en el visor de uso de suelo se ve cuántos niveles publica el predio: sobre corredor van de 10 en Avenida Chapultepec a 40 en un predio de Reforma, y en calle interior el visor no los publica.

03/10/2026

Buscando "Nápoles zona sísmica" en internet, la mitad de los resultados hablan de la ciudad italiana.

Aquí va lo que sí aplica a la colonia de la Ciudad de México: no hay fuente oficial que la clasifique por zona geotécnica; el único reparto que circula para Benito Juárez es de un tercero (CIRES), sin verificación predio por predio.

Lo que puedes consultar gratis es tu dirección exacta en el Atlas de Riesgos de la CDMX (actualizado al 31 de agosto de 2026), que da la zona geotécnica y el escenario de sismo por altura de edificio.

El mapa describe el territorio, no tu edificio — la norma de 2023 pide, para un edificio de departamentos, exploración directa del subsuelo.

03/10/2026

¿San Rafael es zona sísmica?
Según el propio programa de desarrollo urbano de la alcaldía, sí, y de la más alta clasificación.
El Programa Delegacional de Cuauhtémoc (Gaceta del 29 de septiembre de 2008) ubica a toda la alcaldía en Zona III, de lago.
La capa geotécnica del Atlas de Riesgos de la ciudad confirmó esa zona en el punto de San Rafael consultado el 3 de septiembre de 2026.
Eso describe el territorio, no tu edificio en particular: con las Normas Técnicas Complementarias vigentes desde 2023, la zona de un edificio de departamentos se define con un estudio de mecánica de suelos propio, no con el mapa general.
Lo que más cambia el riesgo real es cuándo se construyó.
En una muestra de diez predios de la colonia, consultados en el visor de uso de suelo, la mediana de año de construcción fue 1966: casi veinte años antes del reglamento de 1987 que reescribió el diseño sísmico de la ciudad.
Si vives en un edificio de varios niveles, la pregunta que más información da es el año de construcción y si hubo algún dictamen o refuerzo estructural después de 2017.

26/09/2026

Algo que conviene saber si vives en la Doctores o en la Obrera: el programa de desarrollo urbano de Cuauhtémoc dice que toda la alcaldía está en zona de lago.

Eso no quiere decir que tu edificio esté mal. Quiere decir que el suelo amplifica los sismos, y que la diferencia la hace cómo se construyó. Puntos de la Doctores en sí no los he consultado uno por uno. En las colonias vecinas que sí, el Atlas devolvió zona de lago.

Con tu dirección, el Atlas de Riesgos te dice qué suelo hay en tu punto y cómo se movió en el sismo de 2020 según la altura del edificio. Y la pregunta que más información da sigue siendo el año de construcción: antes de 1987 se diseñaba con otras reglas.

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