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26/09/2026

건물을 살 때, 싸다고 들어가면 낭패 볼 확률이 높습니다.


순서가 거꾸로이기 때문입니다.

금액에 초점을 맞추면 다른 게 안 보입니다. 상업용 부동산은 물건에 먼저 초점을 맞추고, 금액은 그다음입니다.


그래서 방법은 이렇습니다.

위치에 핀셋을 찍어 둡니다.
”이 자리가 언제, 얼마 정도 되면 사겠다“를 미리 정해 둡니다.
그 조건이 오면 그때 다시 들어갑니다.
싸서 사는 게 아니라, 원하던 자리가 원하던 값에 왔을 때 사는 겁니다.


지금 핀셋 찍어 둔 자리, 있으신가요?

🅰️ 있다 — 조건만 기다리는 중 🅱️ 없다 — 아직 금액부터 보고 있다

A 또는 B, 한 글자만 👇

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한남동 건물들, 하나씩 뜯어보는 현장답사 시리즈입니다. 다음 케이스가 궁금하시면 팔로우 📌

이런 분석이 필요한 건물이 있다면 — 댓글에 ’건물‘ 남겨주세요. 매입·매각·임차 세팅, DM으로 봐드립니다. 현장에서 직접 배우고 싶으시면 댓글에 ’강의‘. 다음 답사 일정을 보내드립니다.

건물 문의는, 스타크.

*화자의 투자 원칙이며, 특정 매수를 권유하지 않습니다

Analysis by 추현석 BSN중개법인 · 팀장 · STARK

#한남동 #꼬마빌딩 #빌딩매매 #빌딩투자 #건물주

26/09/2026

1년 전엔 평당 1.44억이었습니다. 옆 필지는 10개월 뒤 평당 2.41억에 팔렸습니다.

같은 건물이 아닙니다. 붙어 있는 두 필지의 실거래입니다.


한남동 684-24. 2024년 6월, 72억 5천에 거래됐습니다. 평당 1억 4천 4백.

신축한 건물이 아닙니다. 있던 주택을 명도하고 돈 많이 들이지 않고 리모델링해서 쓰는 건물입니다.

화자는 이렇게 말합니다. ”이런 거 샀었어야 돼요.“


그리고 10개월 뒤, 바로 옆 필지 685-12가 2025년 4월 72억에 거래됐습니다. 평당 2억 4천.

평당 1.44억 → 2.41억. 차이는 0.97억, 67%입니다.

”1년도 안 돼서 평당 1억 원 정도를 먹을 수 있었던 사례“ — 같은 건물을 되판 게 아니라, 같은 라인의 옆 땅값이 그만큼 올라왔다는 뜻입니다.


평당 1.44억일 때 들어갔을까, 여러분이라면?

🅰️ 샀다 — 입지·볼륨 보고 들어간다 🅱️ 못 샀다 — 그때는 비싸 보였다

A 또는 B, 한 글자만 👇

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건물 문의는, 스타크.

*684-24 2024.06.07 · 72.5억 · 1.44억/평 · 토지 50.21평 · 연면적 124.50평 · 2종일반주거 / 685-12 2025.04.09 · 72억 · 2.41억/평 · 대지 29.88평 · 연면적 54.33평 · 2종일반주거: 공개 실거래 및 강의자료 기준. 서로 다른 두 필지의 거래 비교입니다 *”이런 걸 샀어야“, ”1년도 안 돼 평당 1억“은 화자 의견이며 특정 매수를 권유하지 않습니다

Analysis by 추현석 BSN중개법인 · 팀장 · STARK

#한남동 #꼬마빌딩 #빌딩매매 #빌딩투자 #건물주

23/09/2026

9억 7천만 원짜리 건물이 10년 만에 32억 5천만 원이 됐습니다.

대지 17평, 지상 2층. 뭘 더 지을 수도 없는 건물입니다.


한남동 743-41. 일반주거지역이 끝나고 전용주거지역이 시작되는 라인, 상권이 형성된 마지막 자리입니다.

2012년 3월 9억 7천. 2014년 9월 19억. 2022년 4월 32억 5천. 평당 1.86억입니다.

건폐율 87%, 용적률 145%. 17평이라 이 상태가 최적입니다. 신축으로 값을 더할 수 없는 땅인데도 손이 바뀔 때마다 뛰었습니다.


32억 5천에 사서 대출 80%를 받으면, 이자가 월 860만 원 정도입니다.

재세팅하면 평당 36만 원, 전 층 월 900만 원 수준은 받을 수 있다고 봅니다.

이자 860, 임대료 900. 똔똔입니다. 수익률로 사는 건물이 아니라 입지로 사는 건물입니다.


화자의 결론은 하나입니다. 입지를 보고 투자하면 물릴 일이 없다는 것 — 물론 화자의 견해이고, 특정 매수를 권유하는 말은 아닙니다.


똔똔인 입지 물건, 여러분이라면?

🅰️ 산다 — 다음 매각이 수익이다 🅱️ 안 산다 — 수익률 없는 건물은 안 잡는다

A 또는 B, 한 글자만 👇

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건물 문의는, 스타크.

*743-41 2022.04.18 · 32.5억 · 1.86억/평 · 대지 17.48평 · 연면적 25.37평 · 1종일반주거 · 지상 2층 · 1957년 · 도로 6m / 토지단가 9.7억(2012.03) → 19억(2014.09) → 32.5억(2022.04): 공개 실거래 및 강의자료 기준 *’이자 860만 · NI 36만 · 월 900만 · 똔똔‘은 화자의 재세팅 가정(대출 80% 가정)입니다. 실제 임대료가 아닙니다 *”입지를 보고 투자하면 물릴 일이 없다“는 화자 의견입니다

Analysis by 추현�

22/09/2026

1층 24평, 월세 800만 원이 1,350만 원이 됐습니다.

같은 자리, 임차인이 바뀌면서 생긴 일입니다.


한남동 골목의 1층 매장입니다.

예전 월세는 800만 원, 평당 33만 원이었습니다.

임차인이 바뀌고 지금은 1,350만 원. 평당 55만 원입니다. 자료 기준 1년, 69% 올랐습니다.


브랜드는 평당 금액으로만 값을 매기지 않습니다.

물건을 파는 자리이기 전에 광고판이니까요. 이 자리에서 얼마를 파느냐보다, 이 자리에 있다는 것 자체가 만드는 홍보 효과까지 월세에 녹여서 냅니다.

그래서 총 볼륨으로 1,350만 원을 내고서라도, 광고 대비 바이럴을 만들 수 있으면 평당 55만 원에도 들어갑니다.

다만 한계는 있습니다. 월 3천만 원 정도를 넘으면 브랜드도 고민을 시작합니다. 이면까지 와서 3천을 써야 하나, 하는 계산입니다.


임차인이 바뀌면 월세가 69% 뛰는 자리, 여러분이라면?

🅰️ 브랜드 임차인을 기다린다 — 노출값을 받는다 🅱️ 지금 임차인과 길게 간다 — 안정이 먼저다

A 또는 B, 한 글자만 👇

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한남동 건물들, 하나씩 뜯어보는 현장답사 시리즈입니다. 다음 케이스가 궁금하시면 팔로우 📌

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*1층 24평 월 800만 → 1,350만(평당 33 → 55만, +69%): 강의자료 기준. 건물 위치·임차인 상호는 표기하지 않았습니다 *”브랜드는 광고 목적으로 평당 금액을 넘어서 낸다“, ”3천만 원을 넘으면 고려한다“는 화자 의견입니다

Analysis by 추현석 BSN중개법인 · 팀장 · STARK

#한남동 #꼬마빌딩 #빌딩매매 #빌딩투자 #건물주

14/09/2026

14/09/2026

7천만 원짜리 땅이 3년 만에 두 배가 됐습니다.

정확히는 1.9배입니다. 그리고 같은 땅이 아니라 옆 필지 이야기입니다.


한남동 739-18. 횡단보도 북단, 리움미술관 뒤 이면입니다.

2020년 9월, 이 땅은 111.6억(평당 7,495만)에 팔렸습니다. 아무것도 없던 저평가 구간이었습니다.

산 사람은 명도를 하고, 철거를 하고, 62.5억(평당 1,200만)을 들여 지하 3층·지상 6층을 새로 올렸습니다. 2023년 8월 준공. 3년의 공백을 견딘 겁니다.


바로 옆 739-19는 똑같은 주택이었습니다.

2023년 11월, 나대지 상태로 112억(평당 1.43억)에 팔렸습니다. 전액 현금이었습니다.

평당 7,495만이 평당 1.43억. 3년, 1.9배입니다.


이 값이 가능했던 이유는 옆집이 먼저 증명했기 때문입니다.

명도하고 신축하면 소형 브랜드들이 들어온다는 것을, 739-18이 보여줬습니다.

브랜드가 안 들어왔으면 땅값이 그렇게까지 뛰지는 않았을 겁니다.


옆집이 증명한 땅값, 여러분이라면?

🅰️ 증명된 자리다 — 프리미엄을 낸다 🅱️ 이미 다 반영됐다 — 다음 골목을 찾는다

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*739-18 20.09.03 · 111.6억 · 7,495만/평 · 대지 148.89평 · 신축비 62.5억 · 2023.08.21 준공 / 739-19 23.11.02 · 112억 · 1.43억/평 · 78.40평 · 전액 현금: 공개 실거래 및 강의자료 기준 *’두 배‘는 현장 육성 표현이며 자료 기준 배수는 1.91배(+91%)입니다. 서로 다른 옆 필지의 토지단가 비교입니다 *”브랜드가 안 들어왔으면 땅값이 뛰지 않았을 것“은 화자 의견입니다

Analysis by 추현석 BSN�

11/09/2026

이 라인은 매물이 안 나옵니다.

한남동 683번지, 이태원로 대로변입니다.


2021년 무렵 이 라인은 평당 2억 수준에서 손이 바뀌었습니다.

대신프라퍼티가 세 필지를 샀습니다. 683-137을 230억(평당 2.30억), 683-138과 130을 439.9억(평당 1.9억). 합계 669.9억입니다.

그 옆은 2013년 동서식품이 155억(평당 1.13억)에 사서 2018년에 신축한 건물입니다.

다시 그 옆은 2021년 2월 현대카드가 442억(평당 2억)에 산 두 필지입니다.


여기서 한 가지 짚고 갑니다.

같은 라인이어도 연도가 다르면 단가가 다릅니다.

2013년은 평당 1.13억, 2021년은 평당 2억 안팎입니다.

’대기업이 산 라인이니까 평당 2억‘이 아니라, 2021년에 산 곳이 평당 2억이었던 겁니다.


지금 이 라인은 브랜드가 다 들어와 있습니다.

물건이 나올 가능성이 희박합니다.

법인이 사옥이나 플래그십으로 들고 있는 건물은 임대수익 때문에 파는 물건이 아닙니다.

그래서 이런 라인은, 매물이 나오는 순간이 곧 기회입니다.

기다릴 수 있는 사람만 들어갈 수 있는 자리라는 뜻이기도 합니다.


이런 라인, 어떻게 접근하시겠습니까?

🅰️ 기다린다 — 나오면 바로 잡는다 🅱️ 옆 이면으로 간다 — 지금 살 수 있는 곳을 본다

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*683-137 21.12.01 · 230억 · 평당 2.30억 / 683-138·130 21.07.19 · 439.9억 · 평당 1.9억 / 683-140 13.11.19 · 155억 · 평당 1.13억 / 683-131·132 21.02.26 · 442억 · 평당 2.00억: 공개 실거래 및 강의자료 기준 *3필지 합계 669.9억은 위 두 건의 합이며 영상 육성�

11/09/2026

30평짜리 건물이 105억에 팔렸습니다.

평당 3억 5천입니다.


2025년 4월, 한남동 738-25. 이태원로 대로변 끝자락입니다.

대지 30평, 연면적 44평. 건폐율 74%, 용적률 148%. 준주거지역, 1962년 벽돌 2층 건물입니다.


여기서부터가 이 편의 핵심입니다.

건폐율 74%는 준주거 법정 상한(60%)을 14% 넘긴 값입니다.

옛날 기준으로 지어져 초과분을 그대로 안고 있는 상태입니다.

그래서 이 건물은 부수는 순간 손해가 시작됩니다.

다시 지으면 법정 한도로 앉혀야 하고, 그만큼 1층 면적이 사라집니다.

대지가 30평뿐이라 그 손실이 특히 큽니다.


대기업이 원하는 층은 1~2층, 많아야 3층입니다.

소형 필지에서 1층을 잃으면 임대 구성 자체가 무너집니다.

그래서 이런 물건은 신축이 아니라 장기 보유로 봐야 합니다.

땅을 사서 짓는 게 아니라, 자리를 사서 들고 가는 겁니다.


30평에 105억, 여러분이라면?

🅰️ 자리값이다 — 들고 간다 🅱️ 못 짓는 땅이다 — 안 산다

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한남동 건물들, 하나씩 뜯어보는 현장답사 시리즈입니다. 다음 케이스가 궁금하시면 팔로우 📌

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건물 문의는, 스타크.

*105억 · 평당 3.5억 · 대지 30.00평 · 연면적 44.43평 · 건폐율 74% · 용적률 148% · 준주거 · 1962년 · 2025.04.16: 실거래 및 강의자료 기준 *준주거지역 법정 건폐율 60%는 일반 기준이며, 지구단위계획 등에 따라 달라질 수 있습니다 *”1층 면적이 사라진다“는 현행 건폐율로 다시 앉힐 때의 결과입니다 *장기 보유로 봐야 한다는 해석은 화자 의견입니다

Analysis by 추현석 BSN중개법인 · 팀장 · STARK

#한남동 #이태원로 #꼬마빌딩 #빌딩매매 #빌딩투자

09/09/2026

추현석 팀의 마지막 한 자리를 엽니다.

시장 조사부터 건물주 협의, 금융·세무·법무 협업까지
빌딩 중개와 딜 메이킹의 전 과정을 함께 배우는 자리입니다.

나이·성별·경력 무관.
경력보다 꾸준함을, 스펙보다 태도를 봅니다.

중개가 처음이던 20대 중반 막내도
지난 8월 생애 첫 계약을 만들었습니다.

이력서(사진 필수)와 짧은 자기소개를
[email protected] 으로 보내주세요.
DM도 편하게 주셔도 됩니다.

자세한 내용은 카드에서 확인해 주세요.

#빌딩중개 #빌딩매매 #신입채용 #팀원모집 #공인중개사