16/10/2026
Nullità della deliberazione adottata dal singolo condominio su beni del supercondominio
L'assemblea del singolo condominio non può assumere decisioni che riguardino le parti comuni a più edifici, pena la nullità della deliberazione. L'art. 1117-bis c.c. dispone che «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».
Dalla norma emerge che il supercondominio ricorre quando più edifici, autonomi e strutturalmente distinti, risultino accomunati dalla proprietà o dall'utilizzazione di beni, impianti o servizi destinati in modo obiettivo e permanente al loro servizio o godimento. Pertanto, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il supercondominio costituisce un ente di gestione autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e sorge ipso iure et facto, senza necessità di apposite manifestazioni di volontà da parte del costruttore, dei proprietari o delle assemblee condominiali, salvo che il titolo disponga diversamente (ex multis, Cass. n. 2583/2024). La disciplina è completata dall'art. 67 disp. att. c.c., il quale prevede che «Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore».
Il supercondominio quale ente di gestione autonomo giustifica il precetto di cui all'art. 67 disp. att. c.c.: quando il numero dei partecipanti è elevato (più di sessanta), l'organo assembleare non può essere costituito da tutti i partecipanti, dovendo ciascun condominio eleggere un rappresentante.
A contrario, quando il numero dei partecipanti è inferiore a sessanta, la volontà del supercondominio deve formarsi attraverso la partecipazione dei singoli condomini di ciascun edificio in un'unica assemblea, in modo che la deliberazione sia unitaria. La disciplina generale non consente infatti forme di deliberazione "a geometria variabile" in cui la volontà sia il risultato della sommatoria di autonome e parcellizzate deliberazioni adottate da più gruppi di condomini. Una tale modalità frustrerebbe la gestione, compromettendo l'effettività della dialettica interna all'organo assembleare che, in quanto unitario, può adottare decisioni solo attraverso la simultanea partecipazione dei singoli condomini. Si comprende quindi la ratio dell'art. 67 disp. att. c.c., volta a semplificare l'attività deliberativa e gestionale di un ente spesso composto da un numero elevato di partecipanti.
Da tali principi consegue che ogni decisione avente ad oggetto un bene comune al supercondominio deve essere adottata dall'assemblea del supercondominio stesso e non attraverso distinte deliberazioni dei singoli condomini. Occorre ora comprendere quale sia la sorte della deliberazione con cui l'assemblea di un solo condominio abbia deliberato su un bene comune a più condomini, violando le prerogative dell'assemblea generale del supercondominio.In tale contesto assume rilievo l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., che individua nell'assemblea dei rappresentanti l'organo competente a esprimere la volontà del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore.
Ne consegue che, per tali materie, i rappresentanti dei singoli condomini costituiscono gli unici soggetti legittimati a partecipare all'assemblea del supercondominio ed esercitarvi il diritto di voto. Sul punto, la Suprema Corte ha chiarito che l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. introduce un modello organizzativo speciale fondato sulla necessaria designazione di un rappresentante per ciascun condominio, configurando tale meccanismo quale «forma di rappresentanza obbligatoria prevista direttamente dalla legge per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore» (Cass. n. 8254/2025).
Il vizio che ne deriva non attiene alla mera violazione delle regole procedimentali, ma investe direttamente il profilo della competenza dell'organo deliberante. La deliberazione è infatti adottata da un soggetto privo della competenza a provvedere in ordine alla gestione ordinaria di un bene comune ad altro edificio, con conseguente radicale difetto di potere e nullità della deliberazione (Trib. Caltanissetta, 28 settembre 2026, n. 756).
Come precisato dalle Sezioni Unite, «debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o che non rientrano nella competenza dell'assemblea [...]» (Cass., Sez. Un., n. 4806/2005).
Più di recente le Sezioni Unite hanno ribadito che «l'azione di annullamento costituisce la regola generale ai sensi dell'art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha estensione residuale ed è rinvenibile nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto - da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito» (Cass., Sez. Un., n. 9839/2021).
In conclusione: la deliberazione del singolo condominio che dispone in ordine a beni del supercondominio è nulla per difetto assoluto di attribuzioni.
