16/10/2026
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Quando compri casa, il momento in cui ti impegni non è quello che credi. Non è il giorno del rogito dal notaio. È molto prima: è il momento in cui firmi la proposta e il venditore la accetta. Da lì in poi sei vincolato, e ogni sorpresa che emerge diventa una trattativa da posizione debole, oppure una lite.
L'USEC, Ufficio Studi e Analisi Immobiliari, ha dedicato al tema il nuovo Quaderno N. 38 «La compravendita immobiliare in Italia», un manuale che percorre tutta la sequenza: i documenti, i contratti, il mutuo, il rogito, le tasse e le tutele. Qui trovi le cose che servono di più, spiegate in modo semplice.
LA REGOLA IN UNA FRASE
La legge protegge la forma dell'atto, non la sostanza della casa. Se nel rogito le dichiarazioni ci sono, l'atto è valido anche se la casa non corrisponde a quello che dichiarano: il problema resta a chi compra. Per questo le verifiche vanno fatte prima di firmare, non dopo.
UNA COSA CHE QUASI NESSUNO SA: LA PROPOSTA È GIÀ UN CONTRATTO
La proposta d'acquisto che firmi in agenzia non è un modulo interlocutorio. Se indica la casa, il prezzo e il termine per il rogito, e il venditore la accetta, il contratto c'è già: si conclude nel momento in cui l'accettazione ti viene comunicata (articoli 1326 e 1335 del Codice civile). Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015, hanno chiarito che conta il contenuto del documento e non il nome che gli si dà: quel contenuto è una promessa di vendita.
Quello è già il compromesso!
Attenzione a due punti.
Il primo: se la proposta è irrevocabile per un certo numero di giorni, entro quel periodo non puoi ritirarla.
Il secondo: il contratto si conclude quando l'accettazione del venditore ti viene comunicata, non quando lui firma. La firma tenuta nel cassetto non chiude niente.
Esempio illustrativo. Luca firma una proposta irrevocabile per dieci giorni e versa 10.000 euro di caparra. Il giorno dopo trova una casa che gli piace di più e telefona per ritirare la proposta. Non può: la revoca, entro quei dieci giorni, non ha effetto. Se il venditore accetta, Luca è obbligato a comprare.
I DOCUMENTI DA CHIEDERE PRIMA DEL COMPROMESSO (E DELLA PROPOSTA)
Questa è la lista da avere in mano prima di firmare la proposta, non prima del rogito. Se un documento manca, va chiarito subito perché manca e quanto tempo serve per averlo.
► Atto di provenienza, cioè come il venditore è diventato proprietario: acquisto, eredità o donazione. Se è un'eredità, serve che l'accettazione sia stata trascritta.
► Visura e planimetria catastale, da confrontare con la casa reale: le pareti spostate e i bagni ricavati devono risultare.
► Visure ipotecarie degli ultimi vent'anni, per vedere ipoteche, pignoramenti e cause in corso.
► Titoli edilizi, cioè licenza, concessione o permesso di costruire, con tutte le varianti, e l'eventuale sanatoria.
► Attestazione dello stato legittimo, firmata da un tecnico: dice che cosa è autorizzato e che cosa no.
► Agibilità, oppure la dichiarazione che non c'è e la spiegazione del perché.
► Attestato di prestazione energetica in corso di validità, che serve già per l'annuncio.
► Dichiarazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia.
► Documenti del condominio: regolamento, tabelle millesimali, ultimi due bilanci, verbali delle assemblee degli ultimi due anni e attestazione dell'amministratore sui pagamenti e sulle cause in corso.
► Se la casa è in edilizia convenzionata, la convenzione e l'eventuale atto di affrancazione: in quei casi esiste un prezzo massimo di vendita che vale per sempre, finché non viene rimosso con un atto apposito.
Questa lista è il punto in cui la compravendita diventa sicura oppure rischiosa, e lo diventa per tutti e due. Chi vende ha interesse a presentarla completa, perché il documento che manca viene fuori comunque, e viene fuori nel momento peggiore, quando il prezzo è già stato concordato. Chi compra ha interesse a chiederla prima della proposta, perché quello è l'ultimo momento in cui può ancora decidere alle proprie condizioni. Per l'agenzia è il presupposto dell'obbligo di comunicare alle parti tutto ciò che può incidere sulla valutazione e sulla sicurezza dell'affare (articolo 1759 del Codice civile).
Perché questa ricognizione non resti affidata alla memoria o alla buona volontà, EffettoCasa la conduce con uno strumento strutturato: il Report VIP-DDS, la Due Diligence Selling dell'USEC. Percorre le diciassette voci del fascicolo una per una e per ciascuna dice se il documento esiste, se corrisponde allo stato di fatto, che cosa manca e quale intervento serve per colmarlo, riportando anche gli esiti negativi. Dice anche a quale livello è arrivata la verifica, e i livelli sono tre: documento ottenuto, coerenza fra i documenti controllata, sopralluogo eseguito. Sono garanzie di valore crescente e nessuna sostituisce la successiva: avere la planimetria non significa che corrisponda al titolo edilizio, e il fatto che le carte concordino fra loro non dice ancora che corrispondano alla casa. Il Report non certifica l'immobile, compito che resta del tecnico abilitato e del notaio: serve a sapere che cosa manca prima di andare sul mercato, quando c'è ancora il tempo per rimediare senza che la trattativa ne risenta.
LE SPESE DEL CONDOMINIO: CHI PAGA DAVVERO
Qui ci sono due regole diverse e vanno tenute separate.
Verso il condominio rispondete in due. Chi compra è obbligato in solido con chi vende per le spese dell'anno in corso e di quello precedente (articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Chi vende resta obbligato finché non consegna all'amministratore la copia autentica dell'atto: non è una cortesia, è quello che lo libera.
Fra voi due, invece, paga chi era proprietario quando l'assemblea ha deliberato i lavori. Non conta quando i lavori vengono effettivamente fatti o pagati. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24236 del 30 agosto 2025, ha precisato che conta la delibera che dispone i lavori, non quelle preparatorie con cui si chiedono i preventivi.
Esempio illustrativo. L'assemblea delibera il rifacimento della facciata a marzo. Marta vende a giugno e i ponteggi salgono a ottobre. La spesa resta a Marta, anche se a ottobre la casa è già di qualcun altro. Se l'acquirente la paga al condominio, può chiedere indietro a Marta i costi sostenuti. Per evitare discussioni, la delibera, l'importo e le procedure vanno ben scritte nel compromesso.
PRIMA CASA E SECONDA CASA: LE DIFFERENZE CHE CONTANO
«Prima casa» e «abitazione principale» sembrano la stessa cosa e non lo sono. La prima casa è uno sconto sulle tasse che ottieni una volta sola, al rogito. L'abitazione principale è dove abiti e risiedi davvero, e viene verificata ogni anno.
Con l'agevolazione prima casa, comprando da un privato, paghi il 2 per cento di imposta di registro invece del 9, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale in entrambi i casi. Sul mutuo paghi lo 0,25 per cento di imposta sostitutiva invece del 2 per cento. Sono agevolazioni escluse per le case di categoria catastale A/1, A/8 e A/9: quella categoria va controllata in visura prima di fare la proposta.
Esempio illustrativo. Casa con rendita catastale di 1.000 euro, venduta da un privato a 300.000 euro. Chiedendo al notaio il cosiddetto prezzo-valore, le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo: come prima casa si pagano circa 2.310 euro di registro, come seconda casa circa 11.340 euro. Più di novemila euro di differenza, per la stessa casa e lo stesso prezzo. Il prezzo, però, va comunque dichiarato per intero nell'atto: nasconderlo fa perdere il beneficio e fa scattare una sanzione.
Se prendi la prima casa, segnati tre scadenze e non confonderle. Diciotto mesi dall'atto per trasferire la residenza nel Comune, se non ci risiedi già. Due anni per vendere la casa che avevi già comprato con l'agevolazione, se ne avevi una. Cinque anni prima di rivendere, altrimenti perdi lo sconto, salvo ricomprare entro un anno un'altra casa in cui andrai ad abitare.
Una precisazione che evita amarezze: le agevolazioni fiscali per gli under 36 sono finite il 31 dicembre 2024 e non sono state prorogate. Resta il Fondo di garanzia prima casa, che è un'altra cosa: non riduce le tasse, aiuta a ottenere il mutuo, e vale fino al 31 dicembre 2027.
SE SERVE IL MUTUO: LA RIGA CHE SALVA LA CAPARRA
Se compri con il mutuo, il nostro Consiglio è quello di ottenere preventivamente una predelibera Bancaria che ti assicuri la finanziabilità rispetto ai tuoi redditi. Altrimenti sarebbe opportune che nel compromesso (e prima ancora nella proposta di acquisto) fosse riportata una condizione sospensiva scritta bene, così come riportato nel precedente Quaderno n. 30. Non basta «subordinato all'ottenimento del mutuo»: una frase così apre la discussione invece di chiuderla.
La clausola deve dire sei cose: l'importo minimo del finanziamento sotto il quale la condizione non si considera avverata, la data entro cui deve arrivare la delibera, a quante banche presenti domanda, che cosa ti impegni a fare per ottenerla, l'obbligo di mostrare all'altra parte la risposta scritta della banca, e che cosa succede alla caparra se il mutuo non arriva.
Esempio illustrativo. Sara versa 15.000 euro di caparra. La clausola prevede un mutuo di almeno 150.000 euro entro il 30 novembre. La banca ne delibera 120.000. Con la clausola scritta così, la condizione non si è avverata e Sara riprende i 15.000 euro. Senza l'indicazione dell'importo minimo, Sara sarebbe rimasta vincolata a comprare con 30.000 euro che non ha.
Una cosa da sapere anche per l'agenzia: se il compromesso è sotto condizione, la provvigione matura solo quando la condizione si avvera (articolo 1757 del Codice civile). Se il mutuo non arriva, non è dovuta.
SE SCOPRI UN DIFETTO HAI OTTO GIORNI, NON OTTO MESI
Comoe riportato nel Quaderno n. 21, se scopri un difetto dopo l'acquisto, devi denunciarlo per iscritto entro otto giorni da quando lo hai scoperto. È un termine di decadenza: se lo perdi, perdi il diritto. Il diritto si prescrive poi in un anno dalla consegna (articolo 1495 del Codice civile). Su questo secondo termine c'è però una cosa che quasi nessuno sa, e che vale molti soldi: quell'anno non ti obbliga a fare causa subito.
Per interrompere l'anno, e farne decorrere uno nuovo, serve una lettera che non si limiti a segnalare il difetto ma intimi al venditore di porvi rimedio. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18672 dell'11 luglio 2019, hanno stabilito che gli atti con cui il compratore mette in mora il venditore interrompono la prescrizione dell'azione di garanzia. Attenzione alla differenza: una lettera che si limita a segnalare vale come denuncia e non interrompe niente.
Esempio illustrativo. Giulia riceve le chiavi in gennaio e in novembre scopre un'infiltrazione. Denuncia entro otto giorni e in dicembre invia una raccomandata in cui chiede al venditore di eliminare il difetto. Da quella raccomandata decorre un anno nuovo: Giulia non è costretta a fare causa in gennaio, quando è passato un anno dalla consegna.
C'è di più: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 11748 del 3 maggio 2019, hanno stabilito che è chi compra a dover provare il difetto. Quindi denunciare non basta: servono fotografie datate, una perizia, un sopralluogo congiunto. La prima cosa da fare, il giorno in cui scopri il problema, è una raccomandata o una posta elettronica certificata che lo descriva con precisione.
Se invece il difetto è così grave da rendere la casa inutilizzabile per quello che doveva essere, per esempio un abuso che impedisce l'agibilità, i termini brevi non si applicano e si hanno dieci anni. Ma è una valutazione da fare con un professionista, non da dare per scontata.
LE DOMANDE PIÙ FREQUENTI
Ho firmato la proposta in agenzia. Ho quattordici giorni per ripensarci?
No, non sulla proposta rivolta a un venditore privato. I quattordici giorni riguardano il contratto di incarico con l'agenzia, e solo se lo hai firmato fuori dai locali dell'agenzia o a distanza. Sono due cose diverse.
La casa ha una difformità edilizia. Il rogito è nullo?
No, se nell'atto sono indicati gli estremi di un titolo che esiste davvero e riguarda quella casa. La nullità colpisce la dichiarazione mancante, non la difformità. Il problema edilizio però resta, e resta a chi compra.
Sono in affitto e il proprietario vende. Ho diritto di comprare per primo?
Di regola no, ma c'è un'eccezione che va verificata sempre. Una prelazione generale sulle case non esiste: quella degli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 vale per i negozi e per le attività con accesso diretto al pubblico. Nell'abitativo il diritto nasce però in un caso preciso, quando il proprietario ti nega il rinnovo alla prima scadenza proprio perché vuole vendere a terzi e non possiede altre case oltre a quella in cui abita (articolo 3, comma 1, lettera g, della legge n. 431 del 1998). In quel caso hai sessanta giorni per esercitarla e, se non ti hanno avvisato hai sei mesi dalla trascrizione per riscattare la casa da chi l'ha comprata. Fuori da quel caso il tuo contratto, se registrato prima della vendita, resta valido per il nuovo proprietario fino alla scadenza.
Posso pagare una parte in contanti?
Solo sotto i 5.000 euro, e il limite è «pari o superiore»: cinquemila euro esatti non si possono consegnare. Ogni pagamento va comunque indicato per intero nella dichiarazione che si rende al notaio.
Il venditore è un'impresa e mi propone di scrivere nell'atto un prezzo più basso di quello che pago. Rischio qualcosa?
Sì, e il rischio è anche tuo. Se il prezzo scritto nell'atto e in fattura è diverso da quello effettivo, chi compra risponde in solido con il venditore dell'IVA sulla differenza e della relativa sanzione, e risponde anche se è un privato (articolo 60 bis, comma 3 bis, del D.P.R. n. 633 del 1972). La via d'uscita esiste ma è stretta: versare la maggiore imposta entro sessanta giorni dall'atto e consegnare all'ufficio la prova del pagamento e le fatture. Dichiarare il prezzo per intero costa sempre meno.
La casa che voglio comprare è stata donata al proprietario. È ancora un problema?
Molto meno di prima. Dal 18 dicembre 2025 chi ha ricevuto una casa in donazione e poi la vende non espone più l'acquirente alla restituzione del bene: gli eredi che si ritengono lesi possono chiedere soldi al donatario, non la casa a te (articolo 563 del Codice civile, riscritto dall'articolo 44 della legge n. 182 del 2025). Una verifica resta necessaria: se prima del tuo acquisto è stata trascritta una domanda di riduzione, quella protezione non opera. Per questo l'ispezione ipotecaria va aggiornata prima di fare la proposta di acquisto.
Ho ristrutturato e ho ancora rate di detrazione. Se vendo, le perdo?
Sì, se l'atto e ancora prima proposta e compromesso non dicono niente: passano automaticamente a chi compra. Se vuoi tenerle, deve essere scritto espressamente sin dal prmo impegno. È una clausola di due righe che vale migliaia di euro.
Sul modulo c'è scritto «per sé o per persona da nominare». Che cosa significa?
Che chi firma può indicare più tardi chi comprerà davvero. Ma la nomina va comunicata all'altra parte entro tre giorni dalla conclusione del contratto, salvo che abbiate scritto un termine più lungo, e deve essere accompagnata dall'accettazione della persona nominata, oppure esistere una procura che quella persona abbia rilasciato prima del contratto (articoli 1401 e 1402 del Codice civile). Se la nomina salta, compra chi ha firmato, con le agevolazioni riferite a lui. Quel termine di tre giorni va sempre allungato per iscritto.
Chi sceglie il notaio?
Nessuna legge lo stabilisce. Poiché per legge le spese dell'atto sono a carico di chi compra, salvo accordo diverso, di prassi lo sceglie chi le paga. Il preventivo scritto è obbligatorio: chiedilo sempre.
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Il Quaderno n. 38 ricostruisce l'intera compravendita residenziale in trentadue capitoli: la mappa delle sette fasi e il calendario dei termini, il fascicolo documentale in diciassette voci, lo stato legittimo e le tolleranze, la conformità catastale, il condominio, i vincoli e le prelazioni, la proposta e il compromesso, il mutuo e il rogito, il fisco con il confronto completo fra prima casa e seconda casa, le garanzie e i rimedi, e in chiusura tre liste di controllo per agenzia, venditore e acquirente, dodici clausole in forma giuridica e tre moduli operativi. Ogni norma è citata per articolo e ogni pronuncia per estremi, verificati alla fonte.
Ai clienti che affidano l'Incarico di Vendita in Esclusiva, i Consulenti EffettoCasa mettono a disposizione gratuitamente il Report VIP-DDS di cui si è detto sopra, cioè la ricognizione documentale preliminare dell'immobile condotta in vista della vendita. È lo strumento con cui il fascicolo viene composto e controllato voce per voce prima della pubblicazione dell'annuncio, così che il venditore sappia che cosa deve produrre e l'acquirente trovi, al momento della proposta, una documentazione già verificata.
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