Re/Max in Talbiya

Home
Israel
Jerusalem
Re/Max in Talbiya

Re/Max In Talbiya is a real estate team that specialize in the neighborhoods of Talbiya and Rehavia In Talbiya or Rechavia? Together, we’ll achieve your goals!

Are you looking to buy or sell a property in the heart of Jerusalem? If you are looking to sell, I am in the perfect position to assist you in finding a buyer who is ready, willing and able to purchase your property. If you're looking to buy, I have access to a vast amount of great properties in Jerusalem. Do you have high expectations? Great! I am ready for the challenge! I have the ability, experience and connections to enable you to achieve your goals. I live and breathe real estate. My family is known in the business world as pioneers in both the worlds of real estate and fine jewelry. After a successful 20+ years in the jewelry business, as well as initiating a thriving educational project, I joined RE/MAX Momentum. I am now enjoying applying my extensive experience in customer service and responding to the unique needs of customers, to the field of real estate throughout the Jerusalem area. I look forward to using my passion, my contacts and my professional approach to pursue your goals. Feel free to contact me at any time or with any questions. Alon Ben-David
[email protected]
+972-50-8822050

רוצים לקנות או למכור נכס בלב הפועם של ירושלים?
בשכונת טלביה או רחביה?
אני האדם שאתם רוצים שיעזור לכם להשיג את מה שהכי טוב ומתאים לכם.
יש לכם ציפיות גבוהות? מצוין. זה האתגר שאני מחפש. אני מאמין שיש לי את הכישורים והקשרים שבעזרתם נגיע יחד אל היעד המבוקש.
קצת על עצמי. עזבתי קריירה ארוכה כיצרן סיטונאי וקמעונאי בענף התכשיטים לטובת הקמת מיזם חינוכי. במקביל סיימתי את ההסמכה לתיווך נדל"ן והתחלתי לעבוד ברימקס מומנטום. את הנסיון העשיר בשרות לקוחות, אדיב, מקצועי, מדויק ומסור שביטאתי בתכשיטים , אני מיישם עכשיו בתיווך נדל"ן. את הדאגה האמתית והכנה ללקוח אני נושא עימי בתוך אישיותי , וזה כמובן בא לידי ביטוי הן במיזם החינוכי והן בתיווך הנדל"ן.
הלב , הכישורים , והמקצועיות שלי עומדים הכן לשרת אתכם.
התקשרו אלי בכל עת למס. 972-50-8822050+ [email protected]

04/11/2026

תפנית בבג"ץ אדמות הכנסייה: השופטים רצו לעזור לחוכרים. העותרים ציפו למשהו אחר.
ביום רביעי שעבר ישבתי באולם בית המשפט העליון בירושלים, בדיון שחיכינו לו כשנה וחצי.
מולי ישבו שלושה שופטי בג"ץ. מצד אחד נציגי החוכרים שעתרו נגד קק"ל, ומולם נציגי קק"ל.
במשך תקופה ארוכה תלו רבים מהחוכרים תקוות בפתרון שיגיע באמצעות חקיקה.
כשהתברר שהמסלול הזה לא ריאלי הופנו התקוות לבית המשפט העליון.
העותרים ביקשו שבג"ץ יחייב את קק"ל לפעול להארכת החכירה, מתוך ציפייה שניתן יהיה להשיג תנאים נוחים במיוחד, ללא צורך להגיע להסכמות עם אקסטל.
ואז הגיעה התפנית.
השופטים גילו עניין רב במצוקתם של החוכרים ובעתידם. היה ברור שהם מבקשים לקדם פתרון מעשי ולא להשאיר מאות משפחות בחוסר ודאות.
אבל דווקא את ההנחות שעליהן התבססה העתירה הם העמידו בסימן שאלה.
האם קיימת חובה של קק"ל להאריך עכשיו את החכירה? האם אפשר להניח שההארכה תהיה כמעט בחינם? האם ניתן להתעלם מזכויותיה של אקסטל, שרכשה את הקרקע במאות מיליוני שקלים?
בסופו של הדיון, העותרים לא קיבלו את הסעד שביקשו. אבל החוכרים בהחלט קיבלו משהו חשוב: כיוון מעשי לקידום פתרון.
בית המשפט עודד את קק"ל ואקסטל לחדש את המשא ומתן ביניהן בלוח זמנים מזורז, לבחון את האפשרויות השונות ולנסות להגיע להסכמות שייטיבו עם החוכרים.
יש כאן, בעיניי, מסר שאסור להחמיץ.
במשך תקופה ארוכה הוצגה אקסטל כמי שעומדת בדרכם של החוכרים אל הפתרון.
והנה, דווקא בית המשפט, שהעותרים תלו בו את תקוותיהם, כיוון את הצדדים לחפש את הפתרון באמצעות הידברות עם אקסטל.
אקסטל כבר מציעה לחוכרים מסלול לקבלת בעלות מלאה, לצד קידום התחדשות עירונית. אולי כעת יתווספו גם שיפורים להסכמות שבין הצדדים.
יצאתי מאולם בית המשפט עם מסקנה ברורה:
הישועה שהחוכרים קיוו לקבל מבג"ץ לא הגיעה בצורת פסק דין המחייב את קק"ל להאריך את החכירה. היא הגיעה בדמות הכוונה לחזור למשא ומתן.
אולי הגיע הזמן להפסיק לראות בהסכמה עם בעלת הקרקע ויתור, ולהתחיל לבחון אותה כהזדמנות.
הזדמנות לבעלות מלאה, לוודאות ולהתחדשות עירונית.
כי בסופו של דבר, מה שחשוב אינו מי צדק במאבק — אלא איזה פתרון ישרת באמת את עתיד החוכרים.

20/07/2026

ח"כ מיכאל ביטון יזם את החוק להארכת החכירה. הוא גם יושב ראש הועדה המיוחדת שעובדת לקידום החוק. גם אני וגם אקסטל הוזמנו לישיבה.
מה שהיה שם הפתיע את כולם. תראו בסרטון...

02/07/2026

ברחביה כבר כמעט לא מוצאים דירות כאלה...
ברחוב אלפסי המבוקש להשכרה לטווח ארוך דירה מוארת ומרווחת, בבניין אבן ירושלמי מטופח

✔ 4 חדרים גדולים ✔ סלון רחב במיוחד
✔ 99 מ"ר, קומה 2.5 ✔ מעלית לחצאי קומות
✔ מרפסת שמש גדולה עם נוף פתוח (חצי סוכה)
✔ מיזוג מרכזי + חימום נפרד בכל חדר
✔ מקלט בבניין ✔ 3 חניות לדיירים על בסיס מקום פנוי
✔ מחיר מבוקש – רק 10,000 ₪ לחודש.

📞 אלון בן־דוד RE/MAX חזון
050-8822050

ראיתי הרבה דירות להשכרה ברחביה. היתרון הגדול של הדירה הזו הוא המרחב. הסלון גדול באמת, החדרים מרווחים, והמרפסת מוסיפה תחושת פתיחות שקשה למצוא היום. במחיר החדש של 10,000 ₪ זו אחת העסקאות היותר מעניינות כיום באזור.

23/06/2026

פגישה חשובה בכנסת – ומה באמת חשוב לחוכרים?
בתמונה: פגישתי עם ח"כ מיכאל ביטון, יו"ר הוועדה העוסקת בנושא החוכרים בקרקעות הכנסייה בירושלים, בלשכתו בכנסת.
לפני מספר ימים נפגשנו לשיחה מעמיקה על עתיד החוכרים ועל האפשרויות העומדות בפניהם.
זמן קצר לאחר הפגישה נקבעה ישיבת ההמשך של הוועדה בנושא, שבה הוזמנו להשתתף גם נציגי אקסטל וגם אני כנציג החוכרים התומכים בקידום פתרון של בעלות מלאה.
מבין הדברים שנאמרו בפגישה, משפט אחד בלט במיוחד בעיניי:
"אם קק"ל ועיריית ירושלים יתמכו במתווה של בעלות מלאה תמורת כ-2,000 ₪ למ"ר, ומחיר זה אכן קרוב לתוצאה הכלכלית של הצעת החוק, אז בעלות מלאה עדיפה על הארכת חכירה."
בעיניי, זהו לב הדיון.
השאלה אינה רק כיצד להאריך את החכירה, אלא האם ניתן להגיע לפתרון טוב יותר — כזה שיעניק לחוכרים בעלות מלאה, ודאות ארוכת טווח ואפשרות אמיתית להתחדשות עירונית.
אני מודה לח"כ ביטון על השיחה הפתוחה, על הנכונות להקשיב לכל הצדדים ועל המחויבות למצוא פתרון שייטיב עם החוכרים.
#טלביה #רחביה #ניות

22/06/2026

אם כולם מדברים על הידברות — מה בדיוק אמור לעשות בג"ץ?
זה הרושם המרכזי שאיתו יצאתי מהדיון בכנסת.
משרד המשפטים דיבר על פתרון שיגיע באמצעות הסכמות.
משרד האוצר הבהיר שאין כיום מסלול חקיקה שניתן לקדם.
ח"כ מיכאל ביטון, שהיה במשך שנים מהתומכים הבולטים ביותר במאבק החקיקתי, אמר שגם לדעתו הפתרון צריך להגיע באמצעות הידברות בין הצדדים.
ואז עולה שאלה פשוטה:
אם כולם מסכימים שהפתרון דורש הסכמות, מה בדיוק מצפים שבג"ץ יעשה?
לא היה בדיון אפילו גורם ממלכתי אחד שהציג תרחיש שבו בית המשפט יורה לקק"ל להאריך את החכירה באופן חד-צדדי ויפתור בכך את הבעיה.
להפך. כל הדוברים חזרו שוב ושוב לאותה נקודה: בסופו של דבר יהיה צורך לשבת סביב שולחן אחד ולגבש הסכמות.
אפשר כמובן לחשוב שהעתירה עשויה לחזק את עמדת החוכרים. זו עמדה לגיטימית.
אבל קשה הרבה יותר לטעון שהעתירה עצמה היא הפתרון.
לכן בעיניי השאלה האמיתית אינה האם יהיה צורך בדיאלוג.
השאלה היא האם מתחילים אותו עכשיו — או רק בעוד שנים, אחרי עוד סבב של אכזבות וציפיות שלא התממשו.

18/06/2026

מה השתנה בוועדה של מיכאל ביטון?
השבוע השתתפתי בדיון בכנסת בראשות ח"כ מיכאל ביטון בנושא עתיד החוכרים בקרקעות הכנסייה בירושלים.
הדבר החשוב ביותר שעלה בדיון היה ההבנה שהפתרון באמצעות חקיקה אינו נראה כיום באופק.
הצעת החוק שקידם המטה כלל לא עברה את ועדת השרים לחקיקה, ובדיון הבהירו נציגי משרד המשפטים ומשרד האוצר כי במתכונתה הנוכחית היא אינה זוכה לתמיכת גורמי המקצוע.
זו בדיוק הסיבה שח"כ מיכאל ביטון חזר שוב ושוב במהלך הישיבה על קריאתו להידברות.
ח"כ מיכאל ביטון מבין שהדרך היחידה להתקדם היא באמצעות שיח ישיר בין הצדדים.
הוא קרא לקק"ל, לעיריית ירושלים, לאקסטל ולנציגי שתי קבוצות החוכרים לשבת יחד ולנסות להגיע לפתרון מוסכם.
בשלב מסוים שאל ח"כ ביטון את נציג המטה מדוע, אם העלות לרכישת בעלות מאקסטל דומה מאוד לעלות הארכת החכירה שעליה מדבר המטה, לא עדיף לקבל בעלות מלאה כבר היום.
כאשר נטען שיש שאלות שטרם קיבלו מענה, השיב אבישי קראוס, מנכ"ל אקסטל ישראל, שעשרות חוכרים הגיעו עם אותן שאלות בדיוק וקיבלו תשובות, ושאל מדוע נציגי המטה אינם מגיעים בעצמם לשיחה ישירה עם אקסטל.
במקום הזה שוב חזר יו"ר הוועדה וקרא לצדדים להיפגש ולדבר.
המסר היה ברור:
פחות מאבקים.
פחות המתנה.
יותר הידברות.
בשבועות הקרובים אשתף בתובנות נוספות שעלו בדיון, ובמיוחד במה שנאמר שם לגבי סיכויי קידום החוק.

04/05/2026

הדיון בבג״ץ נדחה בעוד חודשיים.
עוד חודשיים של המתנה. עוד חודשיים של חוסר ודאות.

וזה מעלה שאלה פשוטה — כמה זמן עוד נכון להמשיך לחכות?

במשך זמן רב מדברים על האפשרות שאולי בעתיד ניתן יהיה להשיג יותר.
אבל בפועל — אין תוכנית, אין לוחות זמנים, ואין דרך ברורה להגיע לשם.
יש ציפיות. אין מסלול.

ובינתיים — המציאות לא מחכה.

יש חוכרים שזקוקים לפתרון עכשיו.
לא בעוד שנים — אלא עכשיו.
ליכולת למכור, לתכנן, להשביח.

גם אם יש מי שמאמין שאפשר יהיה להשיג יותר בעתיד —
אני לא רואה לכך שום היתכנות ריאלית, ובוודאי לא בטווח זמן סביר.

והשורה התחתונה ברורה:
אין היום חלופה שמציעה גם ודאות, גם לוחות זמנים, וגם תוצאה ברורה.

הצעת אקסטל כן מציעה את זה.
וכפי שכבר הוצג — הפוטנציאל הכלכלי הוא של מיליוני שקלים לדירה, וחלק משמעותי ממנו בטווח זמן קרוב.

אפשר להמשיך לחכות.
אבל צריך לומר ביושר — להמתנה הזאת יש מחיר, והוא כבר משולם.

אז כל אחד צריך לשאול את עצמו:
איך דוחים שיפור של מיליונים — בשביל הבטחה שאין לה לא לוחות זמנים, לא ודאות, ולא דרך לממש?

16/12/2025

איך אמונה בתהליך עתידי משפיעה על מחיר כבר היום — הסיפור שלי שהתפרסם בגלובס.
לינק למטה 👇
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001528734

02/12/2025

למה העתירה פוגעת בחוכרים — ולמה סביר שתידחה
מאת אלון בן-דוד

העותרים מבקשים מבג"ץ לכפות על קק"ל להאריך את החכירה, כאילו זה פשוט, בטוח וזול. אלא שהעתירה נשענת על כמה הנחות שאין להן בסיס — ודווקא הן מסכנות את החוכרים.

1. "קק"ל באמת חושבת אחרת" – טענה מופרכת
העותרים טוענים שהם יודעים טוב יותר מקק"ל מהי עמדתה האמיתית. זו יוהרה שלא עומדת במבחן ההיגיון.

2. סיכון משפטי אמיתי בפרשנות החוזה
החוזים מול הפטריארך שנויים במחלוקת. פתיחתם למאבק משפטי עלולה לגרור שנים של אי-ודאות. קק"ל מעדיפה הסכמה על פני מלחמה — ובג"ץ לא יכפה עליה הרפתקה משפטית מיותרת.

3. "הארכה זולה לנצח" – אין לזה בסיס
אין ודאות לגבי משך הארכה או המחיר. בחוזה אחד יש מגבלת 50 שנה, ובאחרים אין כלל התייחסות. גם טענת המחיר "הסמלי" אינה נתמכת בחוזה. זה הימור מסוכן.

4. מה באמת טוב לחוכרים?
בעלות מלאה + פינוי-בינוי משביחים את הנכס בצורה שאין לה תחרות. זה ודאי, מהיר ומשמעותי הרבה יותר מהארכת חכירה. הערך של דירה בבעלות מול דירה בחכירה — רק הולך ומתרחק.

5. מה שאין לעותרים תשובה אליו
השיח במטה החוכרים איננו פתוח: מחיקות תגובות, חסימות, הפחדות ולחץ שלא לדבר עם אקסטל. כשזה יוצג בבג"ץ — זה לא ייראה טוב.

גילוי נאות
אני מייצג חוכרים בטלביה ויש לי קשר עסקי עם אקסטל, אך אינני עובד אקסטל. הדברים משקפים את דעתי בלבד.

29/11/2025

האמת במספרים: למה הצעת אקסטל עדיפה בלפחות מיליון שקל
שלום חברים,
אני מבקש להתמקד בנקודה אחת חשובה שעלתה ממסמכי קק"ל ואקסטל לבג"ץ.
נטען שלאקסטל בעלות סמלית בלבד ושלקק"ל יש "אופציות הארכה" כמעט אינסופיות – אבל זה פשוט לא נכון.
קק"ל עצמה מבהירה:
• באחד משלושת החוזים נכתב במפורש שהאופציה היא חד-פעמית ל-50 שנה בלבד.
• בשני החוזים האחרים אין כלל אזכור למשך תקופת האופציה.
• וגם אם קיימת אפשרות תאורטית להארכה – היא אינה ודאית וכרוכה בתשלום שגובהו אינו ידוע, ואין כל ודאות שניתן יהיה לממשה.
כלומר, לפי קק"ל עצמה — אין אופציה להארכת חכירה “עד אין קץ”.

🔹 עכשיו נבחן את טענת המתנגדים:
"אקסטל מציעה רק 12.5 מ"ר תוספת, בעוד חברות אחרות נותנות 25 מ"ר."
נניח לרגע שהייתה בכלל הצעה חלופית ריאלית, ונשווה:
הצעת אקסטל:
• בעלות מלאה
• תוספת של 12.5 מ"ר
הצעה דמיונית:
• חכירה עד שנת 2100 (כלומר ל-75 שנה)
• תוספת של 25 מ"ר

🔹 דירה ממוצעת בטלביה – 100 מ"ר:
• שווי נוכחי: 3.5 מיליון ₪ (35,000 ₪ למ"ר)
• דירה חדשה בבעלות מלאה: 85,000 ₪ למ"ר → 9.5 מיליון ₪
• דירה חדשה בחכירה ל-75 שנה: כ-20% פחות → 8.5 מיליון ₪
הערכה זו מתבססת על פערי שוק מוכרים:
נכסים בחכירה ל-50 שנה, בהשוואה לבעלות מלאה (כמו בגבעת אורנים וברחוב דן), נמכרים כיום ב-30%-35% פחות — פער שנוטה להתרחב עם השנים.
🔹 תשלומים נלווים:
• בהצעת אקסטל: 2,000 ₪ למ"ר לרכישת הבעלות = 200,000 ₪
• בהצעה הדמיונית: העלות אינה ידועה ותלויה בהחלטות עתידיות, אך בהערכות המקובלות מדובר בסכום דומה.
• מיסוי – דומה בשתי האפשרויות.

מסקנה:
אחרי כל הרעש, המאבקים והעתירות – "ההצעה החלופית" מובילה לדירה ששווה מיליון ₪ פחות,
וגם זה בתסריט האופטימי ביותר.
הצעת אקסטל, לעומת זאת, ניתנת למימוש תוך שנים ספורות,
וההשבחה הכלכלית בה מתחילה כבר היום.
היא גם לא משאירה את העתיד בידיים אחרות – אלא מעבירה את השליטה אליכם.
אז מי באמת דואג לחוכרים – ומי מוכר להם אשליה?
אל תסתפקו בסיסמאות – תבדקו את הנתונים.

Address

דרך איילון 2, מרכז הטניס
Jerusalem

Website

https://rem.ax/alon

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Re/Max in Talbiya posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.