14/10/2026
La obligación principal de reparar no cambia en lo sustancial. De conformidad con el artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), corresponde al arrendador realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y permitir el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
Esta última excepción debe ponerse en relación con los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, relativos a la responsabilidad del arrendatario por el deterioro o la pérdida de la cosa arrendada, con las salvedades legalmente previstas. Por su parte, el artículo 21.4 de la LAU, que no ha sido modificado por el RDL en arrendamientos de viviendas habituales (sí en arrendamientos temporales), atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda. En cambio, en los arrendamientos temporales el RDL atribuye estas pequeñas reparaciones a los propietarios.
La principal novedad se encuentra en el procedimiento para ejecutar las reparaciones y recuperar su coste. Hasta ahora, el arrendatario que pretendía exigir al arrendador el cumplimiento de sus obligaciones de conservación podía acudir a los tribunales por las vías correspondientes, pero no disponía, con carácter general, de una habilitación legal expresa como la que introduce la reforma para ejecutar las obras y descontar su importe de las rentas futuras. Además, el impago de la renta podía fundamentar una acción de desahucio conforme al artículo 27.2.a) de la LAU y al artículo 250.1.1.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin que la mera existencia de reparaciones pendientes autorizara por sí sola al arrendatario a dejar de pagar.
El nuevo apartado 5 del artículo 21 de la LAU, introducido por el artículo 3, apartado trece, del Real Decreto-ley 29/2026, establece un mecanismo específico de autorreparación a iniciativa del arrendatario, sujeto a determinados requisitos. Cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o sean necesarias reparaciones de las previstas en el apartado primero del mismo artículo, el arrendatario podrá requerir por escrito al arrendador la reparación, acompañando un presupuesto razonable. El propietario dispondrá de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente las obras. Transcurrido ese plazo sin respuesta, o ante una negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, siempre que el coste sea razonable, adecuado a los daños que se pretenden subsanar y quede acreditado documentalmente.
Esta modificación supone un cambio relevante en el equilibrio de las relaciones arrendaticias. Aunque el legislador establece un procedimiento y exige que el gasto esté justificado, la aplicación práctica de estas previsiones puede dar lugar a importantes discrepancias. Muchos propietarios carecen de liquidez suficiente para afrontar reparaciones imprevistas y, a su vez, numerosos inquilinos tampoco disponen de recursos para anticipar su coste. En estas circunstancias, pueden surgir conflictos sobre la necesidad y urgencia de las obras, la suficiencia del requerimiento previo, la razonabilidad del presupuesto y la procedencia del descuento practicado sobre las rentas.
El problema se acentúa porque la nueva regulación permite descontar el coste de las reparaciones de las rentas futuras, pero no establece un mecanismo específico para resolver de forma inmediata las discrepancias sobre la procedencia, el alcance o el precio de las obras. Si el arrendador considera que la reparación no le corresponde, que el daño ha sido causado por el inquilino o que el presupuesto resulta excesivo, puede oponerse al descuento y reclamar las cantidades que considere debidas. El arrendatario, por su parte, podrá sostener que ha actuado al amparo del nuevo artículo 21.5 de la LAU. Esta situación puede desembocar en procedimientos judiciales en los que sea necesario determinar si se cumplieron los requisitos legales para ejecutar las obras y descontar su importe.
En consecuencia, no debe confundirse el derecho de autorreparación con una autorización general para dejar de pagar la renta. La nueva regulación ampara, en las condiciones previstas legalmente, la ejecución de determinadas reparaciones y el descuento de su coste, pero no establece una facultad indiscriminada de suspensión del pago. La procedencia del descuento deberá examinarse en cada caso, atendiendo a la naturaleza de los daños, la responsabilidad sobre su reparación, el cumplimiento del procedimiento y la acreditación del gasto. Por ello, la afirmación de que la reforma abre la puerta al impago debe entenderse como una previsión sobre posibles conflictos interpretativos, y no como una consecuencia jurídica automática.
Otro foco de litigiosidad será la delimitación entre las distintas categorías de desperfectos. Deberá distinguirse entre los daños imputables al arrendatario, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario. Esta diferenciación, que ya generaba controversias bajo el régimen anterior, puede adquirir una mayor relevancia cuando de ella dependa que el inquilino pueda ejecutar directamente las obras y descontar su coste de las rentas. También podrán surgir discrepancias sobre la prueba del origen de los daños, especialmente cuando el estado de la vivienda al inicio del contrato no se haya documentado adecuadamente.
A ello se sumarán las controversias sobre la razonabilidad y proporcionalidad de los presupuestos de reparación presentados por los arrendatarios. El artículo 21.5 de la LAU exige que el presupuesto y el coste de las obras sean razonables y adecuados, pero no establece un baremo general ni designa un órgano específico para resolver preventivamente las discrepancias sobre su importe. Por tanto, cuando no exista acuerdo entre las partes, la valoración podrá terminar sometida al control judicial, con la consiguiente necesidad de aportar facturas, presupuestos alternativos, informes técnicos u otros medios de prueba que permitan determinar la necesidad y el coste razonable de la reparación.
En definitiva, la reforma introduce, en teoría, una herramienta potencialmente útil para evitar que la inacción del arrendador prolongue situaciones que comprometan la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda. Sin embargo, la efectividad de este mecanismo dependerá de que se aplique con rigor y de que las partes documenten las incidencias, los requerimientos, las respuestas y los gastos. De lo contrario, una medida destinada a facilitar la conservación de las viviendas puede convertirse en un nuevo motivo de enfrentamiento entre propietarios e inquilinos y de incremento de la carga de trabajo de los juzgados.
José Ramón Zurdo Orihuela es abogado en la Agencia Negociadora del Alquiler, especializado en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.
