Jeeran

04/10/2026

حجم إنجاز كبير جداً بمشروع ساوث ميد

الفيديو تصوير سبتمبر ٢٠٢٦

12/09/2026

العقار.. ماذا تقول الأرقام على مدار 20 عامًا؟

بقلم / محمود يوسف خليل
الرئيس التنفيذي لتطبيق چييران

عند الحديث عن الاستثمار في مصر، كثيرًا ما تتم مقارنة العقار بالذهب والدولار، باعتبارهما من أهم الأوعية التي يلجأ إليها المصريون للحفاظ على قيمة مدخراتهم.

ولكن بعيدًا عن الانطباعات، ماذا تقول الأرقام عندما ننظر إلى فترات زمنية طويلة؟

لنأخذ 20 عامًا ونقسمها إلى فترتين، كل فترة عشر سنوات، ونقارن خلالها حركة أوقية الذهب والدولار، ثم نضع العقار في الصورة.

أولًا: من 2006 إلى 2016

في ديسمبر 2006، كان سعر أوقية الذهب عالميًا في حدود 635 دولارًا، وكان سعر الدولار في مصر يدور حول 5.70 جنيه.

وبالتالي كانت قيمة أوقية الذهب تعادل نحو 3,620 جنيهًا.

وبحلول ديسمبر 2016، وبعد تعويم الجنيه، وصل سعر أوقية الذهب إلى نحو 1,150 دولارًا، بينما وصل الدولار إلى نحو 18.10 جنيه.

وأصبحت قيمة أوقية الذهب بالجنيه في حدود 20,800 جنيه تقريبًا.

أي أن:

• أوقية الذهب بالدولار ارتفعت بنحو 81%.
• الدولار أمام الجنيه ارتفع بنحو 218%.
• قيمة أوقية الذهب بالجنيه ارتفعت بنحو 475%، أي أصبحت حوالي 5.75 ضعف قيمتها في 2006.

وفي المقابل، شهدت أسعار العقارات في العديد من المناطق والمشروعات المصرية خلال هذه الفترة زيادات تجاوزت 600%، مع اختلاف النسب بطبيعة الحال من مشروع إلى آخر، ومن منطقة إلى أخرى.

فعلى سبيل المثال، لو كانت وحدة عقارية في أحد الكمبوندات عام 2006 تُقدر بحوالي 400 ألف جنيه، فقد تصل قيمتها في 2016 إلى نحو 2.5 مليون جنيه.

ثانيًا: من 2016 إلى 2026

ننتقل إلى السنوات العشر التالية، وهي فترة شهدت تغيرات اقتصادية كبيرة، وعلى رأسها تحرير سعر الصرف، وارتفاع معدلات التضخم، وتغير تكلفة الأراضي والبناء ومدخلات الإنتاج.

في 2016، كان سعر أوقية الذهب في حدود 1,150 دولارًا، وسعر الدولار حوالي 18.10 جنيه.

أما في 2026، وباستخدام السعر الحالي محل المقارنة، فقد وصلت أوقية الذهب إلى حوالي 4,348 دولارًا، بينما بلغ سعر الدولار حوالي** 51.10 جنيه**.

وبذلك أصبحت قيمة أوقية الذهب حوالي 221,800 جنيه.

أي أن:

• أوقية الذهب بالدولار ارتفعت بنحو 278%.
• الدولار ارتفع أمام الجنيه بنحو 183%.
• قيمة أوقية الذهب بالجنيه ارتفعت بنحو 965%، أي أصبحت أكثر من 9 أضعاف قيمتها في 2016.

وفي نفس الفترة، شهدت أسعار العقارات في العديد من المناطق والمشروعات زيادات تخطت أيضًا حاجز 1000%، أي حوالي 10 أضعاف، بل تجاوزت ذلك في بعض المناطق والمشروعات بنسب أكبر بكثير، بحسب توقيت الشراء وموقع الوحدة ونوعها.

فعلى سبيل المثال، لو كانت وحدة عقارية في أحد الكمبوندات عام 2016 تُقدر بحوالي 2.5 مليون جنيه، فقد تصل قيمتها في 2026 إلى نحو 26 مليون جنيه.

ماذا تخبرنا هذه المقارنة؟

المغزى هنا ليس أن الذهب أو الدولار استثمارات سيئة.

على العكس، فكلاهما لعب دورًا مهمًا في الحفاظ على قيمة المدخرات، خصوصًا خلال فترات انخفاض قيمة الجنيه.

لكن عند مقارنة هذه الأوعية بالعقار على مدى زمني طويل، تظهر مجموعة من النقاط المهمة.

أولًا: طبيعة حركة الأصل

الذهب والدولار يمران بفترات من الارتفاع والانخفاض، ويتأثران بشكل مباشر بالأسواق العالمية وسعر الصرف.

أما العقار، فعلى الرغم من إمكانية حدوث فترات من التباطؤ أو ثبات الأسعار أو اختلاف معدلات النمو من منطقة إلى أخرى، فإن الاتجاه العام تاريخيًا في العديد من المناطق والمشروعات المصرية كان صاعدًا، مدفوعًا بارتفاع قيمة الأراضي وتكاليف البناء والتضخم والطلب المستمر على العقار.

ثانيًا: ميزة التمويل والتقسيط

عند الاستثمار في الذهب أو الدولار، يحتاج المستثمر عادةً إلى توفير قيمة الشراء بصورة شبه كاملة وقت الاستثمار.

أما العقار، فهناك ميزة مختلفة تمامًا:

يمكن للمستثمر تثبيت سعر وحدة عقارية من خلال مقدم محدود نسبيًا، ثم سداد باقي القيمة على سنوات.

وهنا لا نتحدث فقط عن ارتفاع سعر الأصل، وإنما عن إمكانية تحقيق ارتفاع في قيمة أصل تم شراؤه بجزء من قيمته نقدًا، بينما يتم سداد باقي قيمته على مدى زمني طويل.

وهذه إحدى أهم الخصائص التي تجعل الاستثمار العقاري مختلفًا عن مجرد شراء الذهب أو الدولار.

ثالثًا: العقار أصل مدر للدخل

العقار لا تقتصر فائدته على ارتفاع سعره.

فبالإضافة إلى زيادة القيمة الرأسمالية المحتملة، يمكن للعقار أن يحقق دخلًا إيجاريًا، كما يستفيد من ارتفاع قيمة الأرض وتكلفة الإنشاء بمرور الوقت.

وبالتالي، فإن المستثمر العقاري لا يمتلك مجرد وسيلة للتحوط من انخفاض قيمة العملة، وإنما يمتلك أصلًا حقيقيًا يمكن أن يجمع بين حفظ القيمة، والنمو الرأسمالي، والدخل الإيجاري.

ولهذا، فعند الحديث عن الأوعية الادخارية والاستثمارية طويلة الأجل، أرى أن العقار ما زال يحتفظ بمكانة استثنائية لدى المستثمر المصري.

ليس فقط بسبب ارتفاع قيمته الاسمية عبر الزمن، وإنما بسبب طبيعة الأصل نفسه، وارتباطه بالأرض، وارتفاع تكلفة إعادة إنتاجه، والطلب المستمر على السكن والاستثمار.

والأهم…

لا يجب أن ننظر إلى الأرقام بمعزل عن الزمن.

فالعائد الحقيقي لا يُقاس فقط بسؤال:

كم أصبح سعر الأصل؟

بل بالسؤال الأهم:

كم حافظ هذا الأصل على قيمة مدخراتي؟ وكم نما مقارنة بالبدائل خلال نفس الفترة الزمنية؟

وعند النظر إلى العقار المصري من هذه الزاوية، وعلى مدى عقود، تظل التجربة التاريخية واحدة من أهم الأسباب التي تجعلني أرى أن العقار ما زال من أقوى الأوعية الادخارية والاستثمارية طويلة الأجل في مصر.

محمود يوسف خليل
الرئيس التنفيذي لتطبيق چييران

12/09/2026

قراءة في السوق العقاري المصري

بقلم: محمود يوسف خليل
الرئيس التنفيذي لتطبيق چييران

أولاً: بخصوص حالة السوق العقاري وما يُثار حول وجود أو عدم وجود ما يُسمى بـ«الفقاعة العقارية»

سبق أن أشرنا إلى أن ما حدث خلال عامي 2023 و2024 لا يمكن اعتباره مقياسًا طبيعيًا لأداء السوق العقاري، حيث كانت هناك ظروف استثنائية دفعت بمعدلات الطلب والبيع إلى مستويات مرتفعة.

فمع الارتفاع المتسارع في الأسعار، وزيادة المخاوف من التضخم، دخل عدد كبير من العملاء إلى السوق بهدف التحوط من انخفاض قيمة الأموال، أو المضاربة وتحقيق أرباح سريعة، وليس بالضرورة بهدف السكن أو الاستثمار طويل الأجل.

ومن هنا، أعتقد أن قراءة السوق يجب ألا تعتمد فقط على أرقام المبيعات خلال تلك الفترة، وإنما يجب أن ننظر أيضًا إلى ما سيحدث لهذه الوحدات بعد الشراء.

وبالتالي، فإن جزءًا من الطلب الذي شهدناه لم يكن طلبًا سكنيًا تقليديًا أو استثمارًا طويل الأجل، وإنما كان مدفوعًا بظروف اقتصادية استثنائية.

وهنا تظهر نقطة أعتقد أنها مهمة جدًا:

الوحدة التي تم بيعها لا تختفي من السوق.

هي تنتقل في مرحلة لاحقة إلى السوق الثانوي

فجزء كبير مما تم بيعه خلال تلك السنوات سيظهر تدريجيًا في السوق الثانوي «سوق الريسيل»، وهو ما بدأنا نلمسه بالفعل، ومن المتوقع أن يستمر تأثيره خلال عامي 2025 و2026، وربما يمتد إلى 2027 في بعض المناطق والمشروعات.

وهنا أرى أن الحديث عن «فقاعة عقارية» يحتاج إلى قدر كبير من الدقة؛ فليس كل تباطؤ في المبيعات أو زيادة المعروض في سوق الريسيل يعني بالضرورة وجود فقاعة.

الأهم هو دراسة حجم الطلب الحقيقي، ونسب الإشغال، ومعدلات إعادة البيع، وقدرة المشترين على السداد، والفارق بين الأسعار المعلنة والأسعار التي تتم بها الصفقات فعليًا.

السوق العقاري المصري كبير ومتعدد الشرائح، ولذلك من الصعب وضع جميع المشروعات والمناطق تحت حكم واحد.

⸻

ثانياً: إلغاء معرض سيتي سكيب في عام 2026 ومستقبل المعارض العقارية

إلغاء معرض Cityscape Egypt في عام 2026 يفتح الباب أمام سؤال مهم:

هل ما زالت المعارض العقارية هي الوسيلة الأكثر كفاءة لتسويق وبيع العقارات في عصرنا الحالي؟

من وجهة نظري، أصبح من الواضح أن نموذج المعارض التقليدي يواجه تحديات كبيرة، خاصة مع التطور الهائل الذي حدث في طريقة بحث العميل عن العقار واتخاذ قرار الشراء.

والدليل على ذلك أن عددًا من كبار المطورين أصبحوا أكثر تحفظًا تجاه المشاركة في المعارض خلال السنوات الماضية، ومن بينهم مجموعة طلعت مصطفى التي لم تشارك في المعرض منذ عدة سنوات.

فإذا أردنا أن نقنع العميل بزيارة عدد كبير من الشركات، والتنقل بين القاعات، والاستماع إلى عشرات المشروعات والأسعار وأنظمة السداد والعروض المختلفة، ثم نتوقع منه أن يستوعب كل هذه المعلومات ويقارن بينها ويتخذ قرارًا مدروسًا في وقت قصير، فأعتقد أن هذا أصبح أكثر صعوبة من ذي قبل.

السوق العقاري اليوم أصبح أكبر بكثير، وعدد المطورين والمشروعات والمناطق تضاعف، كما أن هناك مشروعات عديدة تقع في مناطق متقاربة وتقدم منتجات متشابهة نسبيًا.

العميل في 2026 أصبح يبحث بطريقة مختلفة

اليوم يستطيع العميل، وهو في منزله، أن يدخل إلى التطبيقات والمنصات العقارية ويحصل على قدر كبير من المعلومات عن:

* المطورين والشركات.
* المشروعات والمناطق.
* الأسعار وأنظمة السداد.
* الوحدات المتاحة.
* البدائل الموجودة في السوق.
* وكذلك فرص الريسيل المتاحة من الملاك.

ثم يستطيع التواصل مباشرة مع فريق المبيعات أو صاحب الوحدة، وإجراء المقارنات بهدوء، والعودة إلى الخيارات البديلة قبل اتخاذ قراره.

وهذا لا يعني أن المعارض العقارية ستختفي تمامًا، ولكنني أعتقد أن دورها وشكلها سيحتاجان إلى التطور بما يتناسب مع سلوك العميل الجديد.

فالمنافسة القادمة لن تكون فقط بين المطورين، وإنما ستكون أيضًا بين طرق الوصول إلى العميل وتقديم المعلومة له وتسهيل رحلة اتخاذ القرار.

⸻

ومن هنا يأتي دور چييران

في چييران نعمل حاليًا على تطوير نسخة جديدة من التطبيق، نهدف من خلالها إلى تقديم حلول عملية للعديد من المشاكل التي يواجهها العميل والمعلن في السوق العقاري.

نحن نؤمن أن مستقبل العقار لن يعتمد فقط على عرض أكبر عدد ممكن من الوحدات، وإنما على تقديم المعلومة المناسبة للعميل، ومساعدته على الوصول إلى الفرصة الأنسب له، وتسهيل عملية المقارنة واتخاذ القرار.

نعمل حاليًا على عدد من التطويرات المهمة، ونتوقع أن تكون النسخة الجديدة متاحة خلال الشهر القادم بإذن الله.

وأعتقد أن ما سيحدث خلال السنوات القادمة في طريقة البحث عن العقارات وشرائها وبيعها سيكون مختلفًا بشكل كبير عما اعتدنا عليه خلال السنوات الماضية.

السوق العقاري يتغير… وطريقة تعامل العميل مع السوق تتغير معه.

محمود يوسف خليل
الرئيس التنفيذي لتطبيق چييران

11/09/2026

*إعلان مدينة نور*

إعلان مميز لمدينة نور يوضح مدي اختلافها عن أي مدينة تقليدية و حجم التكنولوجيا المستخدمة لتسهيل حياة الملاك و أنها أول مدينة بتكنولوجيا المستقبل بمصر

إعلان يبين مدي رفاهية الحياة المستقبلية بالمشروع

مبرووووك لكل ملاك مدينة نور

10/09/2026

⁨ � محتار تختار أنهي وحدة؟ سيبها على جييران!

مع AI Agent من جييران، اسأل عن احتياجاتك وخليه يساعدك توصل لأفضل وحدة تناسبك بسهولة وفي دقائق. 🤖✨

📍 موقع مناسب
📐 مساحات متنوعة
💰 اختيارات تناسب احتياجاتك

حمّل *جييران* الآن واكتشف تجربة جديدة للبحث عن عقارك.

لينك الأبلكيشن علي App Store

https://apps.apple.com/app/id6756629641

لينك الأبلكيشن علي Google Play

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jeeran.realestate&pcampaignid=web_share⁩

09/09/2026

مقابلات مع العملاء أثناء تسليم وحدات مدينة نور

03/09/2026

مدينة نور نورت 🤍

الإعلان عن بداية الحياة بأول مدينة بتكنولوجيا المستقبل بمصر

قريباً عنوانك الجديد مدينة نور

26/08/2026

22/08/2026

*مدينة نور تستعد لاستقبال الملاك*

مع اقتراب موعد تسليم الوحدات لعملاء مدينة نور، تظهر روعة و جمال مدخل المدينة ليعكس ما تتميز به نور من تصميم عصري، وتخطيط متكامل، و تفاصيل استثنائية تليق بمستقبل جديد للحياة العمرانية و العصرية

22/08/2026

تابع تطورات المشاريع العقارية أول بأول 🏡

وخليك أول واحد يعرف الجديد 👌
أخبار • فرص • مشروعات • استثمارات

تابع Jeeran واكتشف فرصتك القادمة. 📲

*لينك الأبلكيشن علي App Store*

https://apps.apple.com/app/id6756629641

*لينك الأبلكيشن علي Google Play*

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jeeran.realestate&pcampaignid=web_share