09/21/2026
Deux acheteurs regardent le même immeuble. L'un calcule ce qu'il produit aujourd'hui, l'autre estime ce qu'il vaudra demain. Ils n'arriveront jamais au même prix.
Le multiple, c'est le prix payé divisé par le revenu net d'exploitation. Un immeuble qui génère 66 000 et qui se vend 1 200 000 $ s'échange à un multiple de 18,2, l'équivalent d'un TGA de 5,5 %. Sa force, c'est qu'il repose sur du vérifiable : les baux en place, les dépenses réelles, l'occupation actuelle. Sa limite aussi est là, parce qu'il ne vaut que ce que vaut le revenu net qui l'alimente. Des dépenses sous-estimées ou une inoccupation trop optimiste, et le multiple paraît soudainement plus attrayant qu'il ne l'est vraiment.
La plus-value anticipée, elle, repose sur une hypothèse. Que les loyers montent, que le secteur se développe, que l'immeuble se repositionne. C'est souvent ce qui justifie de payer un multiple plus élevé, et ce n'est pas une erreur en soi. Une hypothèse chiffrée, documentée, défendable, ça fait partie du métier. Une plus-value qu'on espère simplement parce que les prix montent depuis dix ans, c'est autre chose.
La vraie question n'est jamais « quel multiple je paie », mais « qu'est-ce qui justifie l'écart ». Et cette réponse-là ne se trouve jamais dans le calcul lui-même.
Quand vous payez pour une plus-value future, est-elle écrite noir sur blanc quelque part dans votre analyse ?
