19/06/2026
Memoria Descriptiva – Proyecto Nusy - Cesar Díaz 1833, CABA
Arq. Augusto Gabriel Alcolumbre – CPAU 15069
1. Introducción y localización
El presente proyecto se emplaza en la Sección-Manzana-Parcela 059-041-017B, con dirección en Gral. César Díaz 1833, Barrio Villa General Mitre, Comuna 11, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El terreno posee una superficie de 4.678,89 m² y se encuentra actualmente bajo la zonificación USAB1 (Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 1), que establece una altura máxima de 12 metros para edificaciones residenciales.
No obstante, en la misma manzana, en la esquina de Sánchez y Alejandro Magariños Cervantes, existe un edificio de 22 pisos, lo que demuestra que el tejido urbano admite desarrollos de mayor escala.
2. Justificación del proyecto y propuesta de convenio urbanístico
El proyecto que aquí se presenta no respeta la altura máxima de la zonificación vigente, ya que propone una torre residencial de 22 pisos. Sin embargo, se fundamenta en dos aspectos esenciales:
1. La existencia de antecedentes edilicios de gran altura en la misma manzana.
2. El déficit crítico de espacios verdes en el barrio Villa General Mitre.
Por ello, se plantea la posibilidad de instrumentar un convenio urbanístico, figura prevista en el Código Urbanístico y la Ley 6.448, que permite acuerdos entre privados y el Gobierno de la Ciudad para modificar parámetros constructivos a cambio de beneficios públicos.
La propuesta consiste en:
• Ceder dos tercios del terreno para la creación de una plaza pública.
• Asumir íntegramente la construcción de la plaza por parte del desarrollista o propietario.
• Entregar la plaza sin costo al GCBA, asegurando su incorporación al dominio público.
• Obtener, en contrapartida, la autorización para construir una torre residencial de 22 pisos.
• El mantenimiento de la plaza será a cargo del consorcio y no del GCBA
3. Procedimiento del convenio urbanístico
El proceso formal contempla las siguientes etapas:
1. Presentación de la propuesta ante la Secretaría de Desarrollo Urbano, incluyendo memoria descriptiva y justificación urbanística.
2. Evaluación técnica por parte del GCBA, considerando impacto urbano, movilidad, infraestructura y compatibilidad normativa.
3. Negociación del beneficio público, donde se valorará la cesión de superficie y la construcción de la plaza.
4. Aprobación legislativa, mediante ley sancionada por la Legislatura de la Ciudad.
5. Instrumentación jurídica, con firma del convenio, inscripción en el Registro de la Propiedad y ejecución de la obra.
4. Diagnóstico urbano del barrio Villa General Mitre
El barrio cuenta con algunas plazas y plazoletas, pero su superficie verde es insuficiente:
• Plaza Nuestra Señora de la Asunción (La Pampa): 2,5 ha.
• Plaza Sáenz Peña (Plaza Pappo): 2 ha.
• Plazoleta Mercedes San Martín de Balcarce: 0,5 ha.
• Plazoleta Nigeria: 0,3 ha.
• Otros espacios menores: 0,5 ha.
Total: 6 hectáreas de espacio público verde, lo que equivale a menos de 1,5 m² por habitante, frente a los 10–15 m² recomendados por la OMS.
Con una población de 34.250 habitantes (Censo 2022) y una densidad de 15.500 hab/km², el déficit de espacio verde es seis veces inferior al estándar internacional.
5. Deficiencia habitacional y necesidad de renovación
Además del déficit de plazas, el barrio presenta:
• Alta densidad poblacional, que presiona sobre servicios e infraestructura.
• Antigüedad del parque edilicio, compuesto en gran parte por casas bajas y edificios de mediados del siglo XX.
• Escasez de espacios recreativos y escolares, lo que limita la calidad de vida.
Esto configura una deficiencia habitacional relativa, que exige proyectos de renovación urbana capaces de equilibrar densidad, habitabilidad y acceso a espacios verdes.
6. Impacto y proyección del proyecto
El proyecto César Díaz 1833 se presenta como una respuesta integral a las necesidades del barrio:
• Genera un nuevo espacio público de calidad, ampliando la superficie verde disponible.
• Introduce un edificio de perímetro libre, que mejora la ventilación, iluminación y calidad ambiental.
• Contribuye a la renovación habitacional, ofreciendo viviendas modernas en un entorno deficitario.
• Establece un modelo replicable para otros desarrollos, donde el interés privado se equilibra con el bien común.
7. Conclusión
Considerando el déficit de espacio verde, la densidad poblacional y la necesidad de renovación habitacional en Villa General Mitre, este proyecto constituye una oportunidad de innovación urbanística. Si bien excede los parámetros de la zonificación vigente, su aporte al bien común justifica plenamente la excepción normativa.
Por todo lo expuesto, solicito se tenga a bien considerar la aprobación del proyecto César Díaz 1833 en el marco de un convenio urbanístico, como inicio de un cambio positivo y sustentable para la Ciudad de Buenos Aires.
Sin otro particular, saludo atentamente.
Arq. Augusto Gabriel Alcolumbre – CPAU 15069
