28/08/2025
PANDANGAN : Rang Undang-Undang Pembaharuan Semula Bandar (RUU URA) 2025 jika dilaksanakan berdasarkan kertas pembentangan di Parlimen dan sumber-sumber yang relevan:
1. Penurunan Ambang Persetujuan Pemilik yang Mengancam Hak Milik
· Perubahan Ambang Persetujuan: RUU URA menurunkan ambang persetujuan pemilik untuk pembangunan semula dari 100% kepada 80% (bangunan di bawah 30 tahun) dan 75% (bangunan lebih lama), bahkan 51% untuk bangunan terbengkalai . Ini bertentangan dengan prinsip perlindungan hak milik peribadi dalam Perlembagaan Persekutuan (Perkara 13) dan Akta Kanun Tanah Negara 1965 yang menjamin hak pemilikan mutlak.
· Kesan kepada Pemilik: Pemilik boleh dipaksa menyertai pembangunan semula walaupun tanpa persetujuan penuh, mengakibatkan kehilangan kuasa menentukan nasib sendiri ke atas harta mereka . Situasi ini mengingatkan kes Razak Mansion (2017) yang memerlukan persetujuan 100% .
2. Potensi Konflik dengan Perlembagaan Persekutuan
· Viabilitas Perlembagaan: Ketua Pergerakan Pemuda UMNO, Datuk Dr. Muhamad Akmal Saleh, menyatakan RUU URA bertentangan dengan Perlembagaan kerana mengizinkan majoriti menentukan nasib hak milik minoriti . Perkara 13(1) Perlembagaan melindungi hak individu untuk memiliki harta, dan sebarang pengambilan tanah mestilah mengikut prosedur undang-undang yang ketat (seperti dalam Akta Pengambilan Tanah 1960).
· Disfungsi Proses: Akta Pengambilan Tanah 1960 mensyaratkan proses pengambilan tanah hanya untuk tujuan awam dengan pampasan adil, tetapi RUU URA membenarkan pengambilan untuk tujuan pembangunan komersial oleh pemaju swasta .
3. Risiko Eksploitasi oleh Pemaju dan Kapitalis
· Dominasi Pemaju: RUU URA memberi kuasa berlebihan kepada pemaju untuk memaksa pemilik menyertai pembangunan semula, yang boleh mengakibatkan pemaksaan atas nama pembangunan . Masyarakat bimbang pemaju akan mengawal proses dengan sokongan ahli politik, seperti kes di Pulau Pinang di mana tanah bernilai diserahkan kepada pemaju dan komuniti dipinggirkan .
· Ketidakseimbangan Negosiasi: Pemilik, terutama dari kelompok berpendapatan rendah, mungkin tidak mempunyai sumber untuk berunding dengan pemaju, leading kepada pampasan tidak adil atau pemindahan ke kawasan kurang strategik .
4. Ancaman kepada Komuniti dan Warisan Tempatan
· Pemusnahan Komuniti: RUU URA boleh mengakibatkan pemecahan komuniti sedia ada, terutama kawasan berwarisan dan penempatan tradisional Melayu . Contohnya, di Pulau Pinang, orang Melayu dipindahkan tanpa konsultasi memadai, menjejaskan kohesi sosial dan warisan budaya .
· Ketidaktelusan Proses: Ketiadaan mekanisme konsultasi awam yang jelas dalam RUU URA boleh menyebabkan keputusan dibuat tanpa input pemilik, unlike Akta Strata 1985 yang memberikan kuasa kepada majlis pengurusan strata untuk membuat keputusan kolektif .
5. Beban Kewangan kepada Pemilik
· Kos Tambahan Terpendam: Walaupun Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menjanjikan unit pengganti lebih besar dan nilai lebih tinggi tanpa kos tambahan , pemilik mungkin masih menanggung kos tersembunyi seperti bayaran pemindahan, kos renovasi, atau peningkatan yuran penyelenggaraan .
· Nilai Pampasan Tidak Cukup: Pampasan mungkin tidak berdasarkan nilai pasaran semasa, leading kepada kerugian kewangan kepada pemilik yang telah lama membayar pinjaman perumahan .
6. Ketidakpastian Undang-Undang dan Proses
· Kekeliruan dalam Pentadbiran: RUU URA mungkin bertindih dengan akta sedia ada seperti Akta Kanun Tanah Negara 1965 (menguruskan hak milik tanah) dan Akta Strata 1985 (menguruskan pembangunan strata), leading kepada konflik interpretasi dan litigasi berpanjangan .
· Ketidakjelasan Mekanisme Bantahan: Tidak seperti Akta Pengambilan Tanah 1960 yang menyediakan proses bantahan dan rayuan yang jelas, RUU URA tidak menjelaskan mekanisme efektif untuk pemilik membantah keputusan majoriti .
7. Implikasi terhadap Hak Bumiputra dan Malay Reservation
· Ancaman kepada Tanah Rizab Melayu: Akta Kanun Tanah Negara 1965 melindungi tanah rizab Melayu dari pemindahan hak kepada bukan Melayu, tetapi RUU URA boleh memintas perlindungan ini melalui pembangunan semula yang mengubah status tanah . Ini boleh menjejaskan hak istimewa Bumiputra dan menimbulkan ketegangan kaum.
Kesimpulan:
RUU URA 2025, jika dilaksanakan tanpa pindaannya, boleh membawa keburukan signifikan dari segi perlindungan hak milik, konstitusionalitas, dan keadilan sosial. Untuk mengurangkan risiko ini, kerajaan perlu:
· Menambah Baik RUU dengan mengekalkan ambang persetujuan tinggi (minimum 90-100%) untuk menghormati hak minoriti .
· Menguatkan Mekanisme Konsultasi dengan pemilik dan komuniti sebelum pembangunan semula.
· Menjamin Pampasan Adil berdasarkan nilai pasaran semasa dan unit gantian di lokasi setara.
· Menyelaraskan dengan Akta Sedia Ada seperti Akta Kanun Tanah Negara 1965 dan Akta Strata 1985 untuk mengelakkan konflik undang-undang.
Untuk maklumat lanjut, anda boleh merujuk kepada teks penuh RUU URA 2025 di Laman Web Rasmi Parlimen Malaysia dan perbincangan awam di media .
Kanun Tanah Negara 1965 PDF Download The Kanun Tanah Negara 1965, or the National Land Code 1965, is the main legislation that governs the law of land tenure and land administration in Malaysia. It was enacted in 1965 as Act of Parliament No. 56 of 1965 and came into force on 1 January 1966.
![📢 ONLINE TRAINING KHAS!MEMAHAMI GERAN TANAH DENGAN MUDAH & YAKIN Platform: ZOOMYuran: RM35 sahaja [Normal RM55]📅 Tarikh ...](https://img5.gloopla.com/500/798/773549955007984.jpg)
