11/09/2026
Why I Usually Don’t Recommend Korean One- or Two-Room Apartments to Americans Working on U.S. Military Installations
I operate a real estate office in Waegwan specializing in housing for the U.S. military community. From time to time, American contractors working on U.S. military installations ask me whether they can rent a small Korean-style one- or two-room apartment to save money.
Of course, such a lease is possible. However, I generally do not recommend it.
To understand why, it is necessary to understand some of the differences between ordinary Korean rentals and housing prepared for U.S. military tenants.
In a typical Korean residential lease, both the landlord and the tenant may pay brokerage fees within the limits established by Korean law. After the tenant moves in, the landlord and tenant normally communicate directly with each other regarding problems with the property. The tenant also handles electricity, gas, water, and other utility bills directly.
The system is also different from common practices in the United States. Although real estate laws and practices vary by state, leasing and property management are often treated as separate functions in the United States. Helping someone find a property and complete a lease does not necessarily mean providing property-management services throughout the lease term.
Real estate offices in Korea specializing in U.S. military housing, however, often perform many services that fall somewhere in between.
In the Waegwan U.S. military housing market, the tenant generally does not pay a separate brokerage fee. Instead, it has long been customary for the Korean landlord to pay the real estate office an amount roughly equivalent to one month’s rent.
That payment, however, does not simply compensate the agent for showing the house and preparing the lease.
Many Korean landlords do not speak English, while American tenants usually do not speak Korean. As a result, the real estate agent often continues to serve as a communication bridge after move-in. If something needs to be repaired, the tenant contacts the agent, the agent communicates with the landlord, helps locate an appropriate repair company when necessary, coordinates the visit, and explains the result to the tenant. American tenants also frequently need assistance with electricity, gas, water, and other everyday housing matters because of the language barrier.
This does not mean that a real estate agent is responsible for personally repairing a house or professionally inspecting plumbing leaks, electrical systems, boilers, or other technical problems. Those jobs belong to qualified specialists. The agent’s role is to facilitate communication and help connect the landlord and tenant with the appropriate service provider.
In practice, this support often continues throughout the lease rather than ending on the day the contract is signed.
This is where a problem can arise when an American contractor wants to rent a small Korean one- or two-room apartment.
Active-duty military personnel generally look for housing within their authorized housing allowance and use homes prepared for the military housing program. American contractors, however, may have to pay their rent directly from their own salary. Understandably, some therefore look for the smaller apartments commonly rented by young Koreans.
In provincial Korean cities, these apartments are often rented with a security deposit of approximately 10–20 million won and monthly rent of around 400,000–600,000 won. Some may include a small refrigerator, washing machine, and gas range, while others may not.
The problem is that many Americans are unfamiliar with this Korean rental structure.
In U.S. military rentals, there may be no large Korean-style security deposit, or the amount may be closer to one month’s rent. American contractors sometimes expect similar terms. A Korean landlord renting an ordinary one- or two-room apartment, however, may expect the same substantial deposit that would normally be required from a Korean tenant.
Expectations regarding furniture and appliances can also be very different.
Korean tenants often bring the furniture and appliances they need and take them with them when they move. Americans coming to Korea are more likely to expect a home that is already substantially furnished and equipped.
For active-duty military personnel, the Housing Office can help bridge this difference by providing eligible tenants with necessary furniture and certain appliances. An American contractor who signs a private lease outside the Housing Office system does not receive the same support.
Landlords who want to participate in the U.S. military housing program also have to meet various housing requirements. Depending on the applicable requirements, this can include providing sufficient air conditioners, curtains or blinds in bedrooms and living areas, move-in cleaning, and other required facilities or items. The landlord also bears the cost associated with specialized military-housing brokerage.
These additional requirements help explain why homes prepared for U.S. military tenants are generally rented at higher rates than ordinary Korean residential units in the same area. If landlords received exactly the same rent as they would from Korean tenants while also assuming additional costs and requirements, many would have little reason to participate in the military rental market.
A small one- or two-room apartment creates the opposite problem because the monthly rent is so low.
Suppose I broker a room renting for 500,000 won per month and receive an amount equivalent to one month’s rent from the landlord. If my work ended when the lease was signed, that could be workable. But providing a full year of continuing assistance between a landlord who does not speak English and a tenant who does not speak Korean—including communication, repair coordination, service appointments, and help with everyday housing issues—is difficult to provide on that basis.
Even so, some American contractors who rent a Korean one- or two-room apartment are willing to pay the real estate agent a brokerage fee equivalent to one month’s rent themselves, but in return they may expect a level of continuing service similar to what is commonly provided to U.S. military tenants. After move-in, they may still expect the agent to communicate with the landlord on their behalf, coordinate repairs and service appointments, and assist with everyday housing matters such as electricity, gas, and water.
This is generally not a problem when the same apartment is rented to a Korean tenant. After the lease is completed, the landlord and tenant communicate directly, and the tenant handles utilities and other everyday matters independently.
I could simply arrange the lease for an American tenant and then say, “From now on, please deal directly with your landlord.” But if I already know that the landlord and tenant cannot communicate with each other and that this is likely to cause problems later, I do not think that is a good way to conduct business.
There is also a difference in the living environment.
Many Korean one- or two-room buildings were designed primarily for young single Korean tenants. The units are small, and some buildings have no elevator or adequate parking. Homes prepared for U.S. military tenants in the Waegwan area, by comparison, commonly have three or four bedrooms, two bathrooms, parking, and, in many cases, an elevator. They are generally more comfortable for long-term living.
For these reasons, I usually do not recommend that American contractors working on U.S. military installations choose a Korean one- or two-room apartment simply because the monthly rent is cheaper.
It is not only a question of the size of the house.
It is also a question of what happens after a Korean landlord and an American tenant—with different languages and different rental customs—sign a lease, and who will continue to bridge that gap afterward.
A real estate transaction may technically end when the lease is signed. But when two people who cannot communicate directly will remain in a landlord-tenant relationship for a year, I believe a responsible real estate agent should also consider what will happen after move-in.
-----------------------------------------------------------
한국 중개사로서 미군부대에서 일하는 미국인에게 1~2룸을 잘 추천하지 않는 이유
나는 왜관에서 미군을 상대로 부동산 중개업을 하고 있다. 가끔 미군부대에서 일하는 미국인 계약직 직원들이 월세를 아끼기 위해 한국의 1~2룸을 구할 수 있느냐고 물어본다.
물론 계약 자체는 가능하다. 그러나 나는 일반적으로 이런 집을 적극적으로 추천하지 않는다.
그 이유를 이해하려면 먼저 한국의 일반적인 주택 임대와 미군 주택 임대가 어떻게 다른지를 이해할 필요가 있다.
한국의 일반적인 주택 임대에서는 임대인과 임차인 양쪽이 각각 법에서 정한 범위 안에서 중개보수를 부담한다. 계약이 끝나고 입주하면 임대인과 임차인이 직접 연락하면서 집에 생긴 문제를 해결하는 것이 일반적이다. 전기, 가스, 수도요금 등도 임차인이 직접 납부한다.
미국의 부동산 중개와도 차이가 있다. 미국은 주마다 제도가 다르지만 부동산의 임대 중개와 계약 후의 property management가 구분되는 경우가 많다. 즉 집을 찾아주고 계약을 성사시키는 중개업무와 입주 후 주택을 계속 관리하는 업무가 반드시 같은 것은 아니다.
그러나 한국에서 미군을 전문으로 상대하는 부동산은 현실적으로 그 중간에 있는 많은 일을 하고 있다.
왜관에서 미군에게 주택을 임대할 경우, 임차인인 미군에게는 별도의 중개비를 받지 않고 임대인이 통상 한 달 월세에 해당하는 금액을 중개비로 지급하는 방식이 오랫동안 관행으로 자리 잡아 왔다.
그런데 이 돈은 단순히 집을 한 번 보여주고 계약서를 작성해 주는 대가만을 의미하지 않는다.
한국인 임대인은 영어를 못하는 경우가 많고 미국인 임차인은 한국어를 못한다. 따라서 입주 후에도 문제가 생기면 중개사가 가운데에서 계속 연락을 주고받는다. 집에 수리할 것이 생기면 임차인의 연락을 받아 임대인에게 전달하고, 필요한 경우 수리업자를 알아보고 방문시간을 조정하고 그 결과를 다시 임차인에게 설명한다. 전기, 가스, 수도 등 생활에 필요한 문제도 언어 때문에 중개사에게 도움을 요청하는 경우가 많다.
물론 중개사가 직접 집을 수리하거나 누수, 전기, 보일러 등의 전문적인 점검을 하는 것은 중개사의 의무도 아니고 할 수 있는 일도 아니다. 그런 일은 해당 분야 전문가가 해야 한다. 중개사의 역할은 임대인과 임차인 사이의 의사소통을 돕고 필요한 업체와 연결해 주는 것이다.
이러한 업무는 계약을 체결한 날로 끝나는 것이 아니라 임대기간 동안 계속된다.
여기에서 미국인 계약직 직원이 한국의 1~2룸을 구하려 할 때 문제가 생긴다.
미군은 정부에서 지급하는 주택수당 범위 안에서 미군 임대용으로 등록된 주택을 구한다. 반면 미군부대에서 근무하더라도 미국인 계약직 직원 가운데에는 자신의 급여에서 월세를 직접 부담해야 하는 사람들이 있다. 그래서 월세를 절약하기 위해 한국 젊은 사람들이 많이 사는 1~2룸을 찾기도 한다.
한국의 지방도시에서 이런 집들은 대체로 보증금 1천만~2천만원 정도를 내고 월 40만~60만원 정도의 월세를 지급하는 방식이 흔하다. 집에 따라 작은 냉장고, 세탁기, 가스레인지 정도가 제공되기도 하지만 그렇지 않은 집도 있다.
문제는 미국인들이 이러한 한국식 임대구조에 익숙하지 않다는 것이다.
미군 임대에서는 보증금이 없거나 한 달 월세 정도의 금액만 보증금 성격으로 지급하는 경우가 많다. 그래서 미국인 계약직 직원들도 비슷한 조건을 예상하는 경우가 있다. 그러나 한국의 일반적인 1~2룸 임대인은 한국인 세입자에게 받는 것처럼 상당한 보증금을 요구하는 경우가 많다.
가구와 가전제품에 대한 기대도 다르다.
한국인 임차인은 자신이 필요한 가구와 가전제품을 가지고 입주했다가 이사할 때 다시 가지고 나가는 경우가 많다. 반면 미국인들은 한국에서 집을 구하면서 처음부터 가구와 생활에 필요한 물품이 상당 부분 갖추어진 집을 기대하는 경우가 많다.
미군의 경우에는 Housing Office를 통해 필요한 가구나 일부 가전제품을 지원받을 수 있기 때문에 이러한 차이를 해결할 수 있다. 그러나 Housing Office와 관계없이 개인적으로 계약하는 미국인 계약직 직원은 이러한 지원을 받을 수 없다.
또 미군에게 주택을 임대하려는 임대인은 Housing Office가 요구하는 여러 주택조건을 맞추어야 한다. 예를 들어 필요한 수의 에어컨, 침실과 거실의 커튼이나 블라인드, 입주 전 청소, 그 밖의 필요한 시설이나 물품 등을 준비해야 하는 경우가 있다. 여기에 미군 전문 중개에 따른 비용도 부담한다.
따라서 미군 임대용 주택의 월세가 같은 지역의 일반적인 한국인 대상 주택보다 높은 데에는 이런 이유도 있다. 아무런 추가 비용이나 조건 없이 한국인에게 임대하는 것과 똑같은 월세만 받을 수 있다면, 많은 한국 임대인들이 굳이 미군 임대에 필요한 추가 조건을 받아들이려고 하지 않을 것이다.
반대로 1~2룸은 월세 자체가 낮다.
예를 들어 월세 50만원인 방을 중개하고 임대인에게 한 달 월세에 해당하는 중개비를 받았다고 하자. 그 돈을 받고 계약만 끝내는 것이 아니라 이후 1년 동안 영어를 못하는 임대인과 한국어를 못하는 임차인 사이에서 각종 연락, 수리업체 연결, 일정조정과 생활 관련 문제를 계속 지원하는 것은 현실적으로 어렵다.
그래도 미국인 계약직 직원 가운데에는 한국의 1~2룸을 임차하면서 자신이 한 달 월세에 해당하는 중개비를 직접 부담하고, 그 대신 미군 주택을 중개할 때와 비슷한 수준의 서비스를 요구하는 경우도 있다. 계약 후에도 집에 문제가 생기면 중개사를 통해 임대인과 연락하고, 수리업체 연결이나 일정 조정, 전기, 가스, 수도 등 생활과 관련된 문제까지 계속 도움받기를 원하는 것이다.
한국인에게 1~2룸을 중개할 때는 이런 문제가 별로 없다. 계약 후에는 임대인과 임차인이 서로 직접 연락하면 되고 각종 공과금도 임차인이 직접 처리하기 때문이다.
미국인에게 계약만 해 주고 “이제부터는 임대인과 직접 해결하십시오”라고 말할 수도 있다. 하지만 나는 처음부터 두 사람이 서로 말이 통하지 않고 이후 여러 문제가 생길 가능성이 있다는 것을 알고 있으면서 그렇게 계약하는 것은 바람직하지 않다고 생각한다.
주거환경에도 차이가 있다.
한국 젊은 층을 대상으로 지어진 1~2룸은 공간이 작고 건물에 따라 엘리베이터나 충분한 주차공간이 없는 경우도 있다. 반면 왜관에서 미군 임대용으로 준비된 주택은 통상 침실 3~4개와 욕실 2개 정도를 갖추고 있고 주차공간이 있으며, 엘리베이터가 설치된 건물도 많아 장기간 생활하기에는 훨씬 편리하다.
그래서 나는 미군부대에서 근무하는 미국인 계약직 직원이 단순히 “월세가 싸다”는 이유만으로 한국의 1~2룸을 선택하는 것을 일반적으로 권하지 않는다.
집의 크기만의 문제가 아니다.
한국인 임대인과 미국인 임차인이 서로 다른 언어와 임대문화를 가지고 있고, 그 차이를 계약 후 누가 계속 연결하고 해결할 것인가의 문제이기 때문이다.
부동산 중개는 계약서에 도장을 찍는 것으로 끝날 수 있지만, 서로 말이 통하지 않는 두 사람이 그 집에서 1년을 함께 계약관계로 살아가야 한다면 계약 이후의 현실까지 생각하고 집을 소개해야 한다고 나는 생각한다.
