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澳洲房地產拍賣官
墨爾本皇家理工學院的IT人
定居墨爾本三十年的資深房屋經理人

Jellis Craig Boroondara/Balwyn/Hawthorn
買賣房屋/租賃疑問，歡迎隨時與我連繫
房屋裝修避坑諮詢，新移民落地安家諮詢

Licence Estate Agent (REIV)
墨爾本台灣商會第25/26屆會長
大洋洲台灣商會第24/25屆副總會長

09/11/2026

利率今年第五次上調，墨爾本人最有感的地方，往往不是房貸帳單，而是超市結帳台。ABC 今天跟著七戶人家買完一週的菜，看看同樣的錢現在換得到什麼。

育有兩個幼兒的爸爸 Daniel，每週買菜平均約 250 元，是房貸之外最大的開銷，肥美牛排幾乎從餐桌上消失，現在多半去 Aldi。三口之家的 Louisa 每週預算 300 元，先逛 Aldi，買不到的再去 Woolies。

單親媽媽 Robyn 每週只花 150 元，其中不少來自 15 元的 Foodbank 食物包，新鮮蔬果也大多換成冷凍的。另一位受訪者 Udita 說，迷你罐可樂沒特價時要 11、12 元左右。

HILDA 調查指出，三年來民生必需開銷占收入的比重增加近 6%；Foodbank 也發現，過去一年面臨糧食不安全的家庭多了 10 萬戶。省吃儉用早已是常態，能砍的都砍光了，剩下的只有必需品。

你最近買菜，也開始在 Aldi 和 Woolies 之間來回跑嗎？

09/11/2026

這張一八五八年的照片，是墨爾本的 Yarra River。河邊是木棧橋和倉庫，水面上停着多桅帆船，岸上的人很小。河還是這座城的大門：貨進來、人上岸，都走這條水。

淘金潮過後不過幾年，墨爾本已經靠這條河在過日子。船不必繞遠，直接停在城邊。當時的 Yarra 不是後來的景觀河，是口岸。

一八五八年，城還年輕，河上卻已經夠忙。帆船的桅杆比岸上大多數房子還高，碼頭是木頭搭的，人走在上面搬貨。

這條河以前有一排 cascade，海水的鹹水和河裡的淡水在這裡交會。船停在這一段，不是隨興找個岸，是鹹淡水交界、水深夠停靠的地方。

後來 cascade 沒了，河岸也改了。這張一八五八年的 Yarra 還在。

#1858年 #鹹淡水交界 #墨爾本河口岸 #1858

照片出處：Historical Melbourne

08/11/2026

辦公樓拆了，外牆留下：新加坡資金為何重押 St Kilda Road？

一棟老辦公樓，未來可能換成住宅塔樓；走到街上，卻還能看見熟悉的金屬外牆。這是墨爾本 464–466 St Kilda Road 最新規劃的反差：土地用途準備轉身，建築記憶則以另一種形式延續。

標題中的「拆」與「留」，描述的是獲准方案，並非現場已經拆除；所謂外牆留下，也並非整面牆原地不動，而是拆卸、保存後再重構。新加坡資金這次推進的是開發許可，並非本週才買地，更不能望文生義，視為已經開工。切中肯綮之處，在於老辦公資產如何重新定位，以及這張許可背後仍待跨越的門檻。

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📌 本週見報，上月底核發許可

主角 Wing Tai Holdings 是一家 1963 年在新加坡註冊、1989 年於新加坡交易所主板上市的公司，業務涵蓋房地產投資與開發等領域。基地位於 464–466 St Kilda Road，曾是 Victorian Automobile Chamber of Commerce（VACC）的總部。VACC 是源自 1918 年的汽車業協會，服務範圍涵蓋汽車零售、維修等業別；它的會史寫道，VACC House 早在 1958 年便已揭幕。申請方提交的歷史影響評估報告則顯示，後續還有擴建與改造階段，不能把今日整棟建築都視為 1958 年原貌。

澳洲房地產媒體 The Urban Developer 是服務開發與都市發展專業人士的媒體、活動及教育平台。它在 2026 年 11 月 4 日報導這項住宅開發獲准的消息，但規劃許可 PA2604376 的核發日期，明載為 2026 年 10 月 30 日，主管機關為維州規劃部長。這兩個日期並不矛盾：一個是許可核發日，一個是新聞刊登日。對讀者而言，先把時間軸排對，才能避免把多年累積的資產布局，誤當成外資突然在本週大舉進場。

💰 A$2.7 億，究竟代表什麼

The Urban Developer 報導寫道，這個計畫的開發價值為 A$270.14 million，約 A$2.7 億。這個精確金額在本文採用的完整報導中，僅由該媒體提供。它是報導所稱的「開發價值」，並非土地成交價，也不能直接視為已核實的建造成本、已投入現金或未來利潤；更不能把這個總額除以住宅戶數，就當成每戶售價。不同數字的定義若沒有對齊，算得再精細也容易南轅北轍。

歷史收購資料提供了另一個尺度。Wing Tai 在 2022 年 3 月 31 日的公告寫道，集團透過信託完成收購相關物業其餘 50% 權益，總對價為 A$4,940 萬；公告範圍除 St Kilda Road 物業外，還包括 23 Queens Road 的 Brooklands 停車場單位。因此，這筆歷史對價也不能簡化成「2022 年整塊基地的價格」。公告同時回溯，相關物業於 2018 年由雙方各半持有。買入權益、規劃轉型、取得許可，是不同階段；把它們混為一談，便看不到資金等待與方案調整的過程。

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🏛️ 外牆重構，與整棟保存相距甚遠

依 The Urban Developer 的描述，原建築本體將拆除，部分原有金屬外牆構材會重新安置為新塔樓裙樓。申請方的歷史影響評估報告進一步寫道，拆卸與異地保存的範圍，是從街道可見的原裙樓金屬構材，再於新開發的裙樓範圍內復位。這並非把老辦公樓內部隔間改成公寓，也並非讓整棟舊樓完整留在原地。

規劃許可第 26、27 項要求，開發開始前須先核定保存管理計畫，辨明要重新安置的原有歷史構材，並交代重裝前如何儲存及保護；被指定保留、重裝的部分，須依核定計畫小心拆卸、保管及復位。對一般讀者來說，「再利用」有不同深度：可能保留整體結構，也可能僅讓部分原有材料進入新建築。本案必須按實際拆留範圍理解，不能光憑名稱想像。保存外觀記憶，與保存原有建築空間，並非同一回事。

這也是爭議所在。Port Phillip 市政府 2026 年 7 月的規劃委員會議程報告寫道，市政府曾建議規劃部長拒絕原提案，理由包括拆除原有歷史塔樓、原始構材保留有限，以及量體、高度和街道環境等疑慮。那份資料反映的是當時市政府對申請方案的立場；10 月核發的許可，則是後續另一個時間點的正式結果。把反對意見與核發許可並列，才能看到保存與重建之間的折衝，而非把結果包裝成毫無爭議的城市更新。

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📐 減高之後，戶數仍須看修訂圖

市政府 7 月的報告列出的申請方案，是 18 層、325 戶住宅，另設地面商業空間及停車位。但 10 月核發的許可第 3 項寫道，開發開始前，圖說必須先經主管機關核准並簽認，而且要把建築高度調降至符合 DDO26 所要求的 65m AHD 上限。AHD 是澳洲的高程基準；65m AHD 並非直接從基地地面往上量 65 公尺，讀高度限制時，量測起點也很重要。The Urban Developer 將減高後的方案描述為 17 層加設備空間。不過，本文未取得完成後續核定程序的修訂圖，因此不把原申請的 325 戶寫成修訂後最終核定戶數；減高對戶型、樓層配置及可使用空間的具體影響，仍須回到修訂設計，不能自行假設少一層就一定少幾戶。

許可還要求補充無障礙衛浴門寬、部分客廳面積及自然通風等設計資訊。這些看似細小的內容，關係到住宅如何使用；對未來住戶而言，日常採光、通風、動線和生活機能，往往比塔樓輪廓的暱稱更實際。

🚧 一張許可，並非施工進度表

第 3 項把拆除、開挖、打樁、整地及污染土地整治，都納入須先核定圖說的開發活動。第 24 項另要求，在拆除等開發活動開始前，許可持有人須讓主管機關確認，取得必要建築許可已有實質進展，且已簽訂正式施工合約；第 25 項要求先完成附註說明的建築攝影紀錄，保存管理計畫也須在動工前核定。所以，「取得規劃許可」代表跨過一個重要關卡，卻無法單憑這張許可證明上述程序已完成。

截至本文 2026 年 11 月 8 日的查核，筆者未取得足以確認工程已啟動的正式資料；這也並非斷言現場絕無任何活動。許可第 58 項訂有未於核發後三年內開始、五年內完成開發等失效情形，並列出可申請延長的規定。那是許可的時限安排，並非開發商向買方承諾的完工日期；把期限當成交屋表，容易誤判等待時間。

🏘️ 住宅供給之外，還有可負擔住宅安排

市政府資料顯示，本案循包含可負擔住宅的重大住宅開發途徑申請；但這並不代表讀者已能從新聞中確認哪些住宅會採優惠價格。許可第 28 項寫道，在土地使用或開發開始前，包括拆除、開挖、打樁及整地，土地所有人須與主管機關依第 173 條簽訂協議，訂明可負擔住宅貢獻。許可列出替代途徑：至少提供總戶數 10% 的可負擔住宅，出售或出租予註冊住宅機構或指定住宅主管機構；或者，提供主管機關滿意的其他貢獻。何時交付、如何提供及總價值，都須在協議內列明。

本文未取得已簽協議，不能假設一定採用哪個選項，也不能把原申請戶數乘以 10%，就宣布已有固定數目的可負擔住宅。這對理解城市更新很重要：增加住宅是一個面向，住宅由誰取得、透過什麼安排提供，是另一個面向；許可規定的選項，與最終落實結果，仍有距離。

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🏠 **筆者觀察（一）**：資金選的是重新定位，並非只買一個地址

本案的轉捩點，是原本的辦公開發方向改為住宅。The Urban Developer 報導寫道，這個方案取代了先前獲准的 16 層辦公樓計畫。從房地產經紀與拍賣的分析角度，同一個地址，使用方式改變，價值評估的問題也會改變：辦公資產要看租戶、租期與更新需求；住宅開發則要檢視戶型、生活機能、核定規模與後續交付能力。地段沒有搬家，評估尺度卻已轉換。

但用途轉向本身，無法證明辦公市場全面失去吸引力，也無法證明住宅一定有利可圖。本文沒有把墨爾本 C*D 辦公空置率直接套用到這塊 St Kilda Road 基地，更沒有從單一開發計畫推論整條走廊的住宅價格。地產新聞最容易失準的地方，就是從一個買家的選擇，跳到所有人的結論。

🏠 **筆者觀察（二）**：交通與環境提供想像，圖說才決定日常

Anzac 車站的官方介紹寫道，車站位於 St Kilda Road 下方，鄰近 Park Street、Albert Road 及 Domain Road，並可直接轉乘電車。這提供了理解走廊交通機能的背景，卻不能直接換算成本案每戶的通勤時間、景觀或轉售溢價。同樣是公園周邊的地址，不同樓層、朝向與遮擋情形，實際居住感受仍可能不同；整區的優勢，必須落實到個別住宅，才有討論意義。

本案尚須修訂的通風與空間資訊，正好說明「地址好聽」和「住得合適」之間，還有很多設計細節。判讀樓花消息，與其被效果圖牽著走，不如循序漸進：先確認核定版本，再理解格局，最後檢視實際交付安排。

🏠 **筆者觀察（三）**：長期布局，不等於短期勝券在握

Wing Tai 的 2026 年年報寫道，集團在墨爾本的 St Kilda 與 Flinders Street／Tavistock Place 基地仍有規劃工作；澳洲資產組合另包括墨爾本兩處、雪梨一處資料中心。這說明本案放在一個既有澳洲資產布局之內，並非僅憑本週一則新聞才出現的市場興趣。

但公司年報的資產背景，無法取代本案的施工預算、融資安排或銷售成果。本文未取得這些資料，不替開發商補上重押住宅的內部投資理由。標題所問的「為何」，筆者能分析的是用途轉型、區位與規劃路徑，並非宣稱掌握公司未公開的決策會議內容。從歷史持有到許可核發，可以看出布局有其時間軸；至於最後的成本與成果，仍要靠後續資訊驗證。

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💡 給讀者的三個「見微知著」的關注點

① 先認數字的身分。A$2.7 億是媒體所稱的開發價值；2022 年 A$4,940 萬是涵蓋另一處停車場單位的其餘半數權益對價。兩者無法直接相比，也無法據此算出土地漲幅。

② 再認設計的版本。原申請的 325 戶、媒體描述的減高樓層，以及許可要求的 65m AHD，須分別閱讀。後續簽認圖說，才是追蹤修訂後配置的重要依據。

③ 最後認進度的證據。規劃許可、建築許可、正式施工合約及現場工程，反映不同層面的進度。新聞更新時，應追蹤新增了哪一項證據，而非只看標題換了什麼形容詞。

老樓轉型的價值，並非只在多蓋幾層；它也涉及城市願意留下多少記憶，以及新用途能否真正落地。

如果舊辦公樓改成住宅，你更在意完整保存原建築，還是保留外觀記憶後讓空間重新使用？歡迎留言分享。

— Andrew Shen / Licensed Estate Agent & Auctioneer

⚠️ 本文為一般市場觀察，並非個人投資、財務、稅務或法律建議，也不預測或保證任何物業價格、報酬與完工時間。涉及具體決策，應取得合資格專業意見。

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資料來源：
維州規劃許可 PA2604376（2026-10-30）：https://sftpbspomppprod01.blob.core.windows.net/applicationfiles/7f3cbc47-2c45-f111-88b3-7ced8da0d89a_PA2604376%20-%20464-466%20St%20Kilda%20Road,%20Melbourne%20-%20Planning%20Permit%20-%2030102026-%20Redacted.pdf
The Urban Developer（2026-11-04）：https://www.theurbandeveloper.com/articles/wing-tai-st-kilda-road-heritage-adaptive-reuse-alfred-park-melbourne-apartments-approved
The Urban Developer 平台介紹：https://www.theurbandeveloper.com/about-us
Port Phillip 規劃委員會議程報告（2026-07-22，6.1）：https://portphillip.infocouncil.biz/Open/2026/07/PLN_22072026_AGN_AT.htm
Wing Tai 歷史收購公告（2022-03-31）�https://www.wingtaiasia.com/wp-content/uploads/2022/09/Announcement-Acquisition-of-Property_St-Kilda.pdf
Wing Tai 2026 年年報：https://links.sgx.com/FileOpen/WTH%20Annual%20Report%202026.ashx?App=Announcement&FileID=905451
新加坡交易所公司資料：https://links.sgx.com/1.0.0/corporate-information/1149
VACC 會史：https://vacc.com.au/Web/Web/AboutUs/History.aspx
Anzac 車站官方介紹：https://bigbuild.vic.gov.au/use-metro-tunnel/stations/anzac
申請方歷史影響評估報告（政府公開申請資料）�https://sftpbspomppprod01.blob.core.windows.net/applicationfiles/7f3cbc47-2c45-f111-88b3-7ced8da0d89a_PA2604376-464-466%20St%20Kilda%20Road%20Melbourne-Heritage%20Impact%20Statement-10526.pdf
澳洲高程基準說明：https://www.land.vic.gov.au/surveying/geodesy/australian-height-datum

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照片：Peter Neaum／CC BY 3.0；裁切與排版，夜景示意，並非本案建築。
原圖：https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Night_view_of_the_Melbourne_C*D,_over_the_Yarra_River,_showing_Princes_Bridge,_St_Kilda_Road,_St_Paul%27s_Cathedral,_and_Federation_Square._Peter_Neaum._-_panoramio.jpg
授權：https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/

#墨爾本房地產 #城市更新 #澳洲市場專欄

08/11/2026

為什麼這幢奶油色房子，正面比連棟屋寬？

在 Clifton Hill，這一幢不是窄臉連棟。這是 Late Victorian（晚期維多利亞式），大約一八九六年。正面較寬，四坡屋頂，一段橫向的前廊，前面一道白色尖木柵。

正面寬，門近中，兩邊都有窗。這和同區那幢鐵花小屋不一樣。那幢小屋映入眼簾的是窄廊上的鐵花。這一幢映入眼簾的是完整的屋頂輪廓，和橫過正面的廊。牆身偏奶油色，不是紅磚山牆。

屋裡的書房和臥室留著舊壁爐。廚房那一側是後來打開的。街面的廊還連在一起。

四坡屋頂把四面牆收進一條完整的屋脊。前廊橫過正面，不是只罩住一扇側門。白色尖木柵把院子和人行道分開，房子因此有一段自己的前院，不像窄連棟那樣門幾乎貼著街。

這幢房子現在大約一百三十年了。同區更早的是窄地小屋。這一帶坡的南邊後來才出現正面較寬的單棟，大約在一八九六年前後。寬廊還橫在前面，房子才沒有被收成一扇窄門。

*本文為建築風格讀圖與文化賞析，不構成購屋建議、估價、結構鑑定或 heritage 法定意見。*

12 South Terrace, Clifton Hill VIC 3068

#雙前正面 #四坡屋頂 #墨爾本老房

08/11/2026

利率衝上 18 年來高點，墨爾本不少房貸族第一個念頭就是轉貸，換一家利息低一點的銀行。不過《雪梨晨鋒報》今天提醒，越來越多年輕屋主可能被困在「房貸監獄」，想走也走不了。

信用機構 Equifax 數據顯示，截至九月的一年內，轉到其他銀行的再融資量減少 8.8%，26 到 35 歲族群更大減 14.2%，56 歲以上反而略增。Equifax 主管 Moses Samaha 說，年長屋主淨值高、貸款少，還保有議價彈性，年輕人的處境則艱難得多。

癥結在銀行審核：新銀行要在現行利率上再加 3 個百分點做壓力測試，等於要證明自己扛得住約 9.5% 的利率。近年首購族多半借得滿，房價又走跌，貸款成數一拉高，轉貸還可能得多付房貸保險。

今年已加息五次，同樣背著房貸，有人能貨比三家，有人只能原地硬撐，利率這把鈍刀，割在誰身上痛感天差地別。

你身邊有沒有朋友想轉貸，卻卡在銀行的壓力測試？

08/11/2026

全澳洲都在關注這件事。週五晚八點過後，47 歲外送司機 Jianmeng Feng 在墨爾本 C*D 取餐時被刺死。他當時是要阻止有人對他的腳踏車動手腳。🕯️

他是兩個孩子的爸爸，人在澳洲工作，錢寄回中國的妻子和兩個孩子。救護員到場搶救，沒有救回來。同一次攻擊裡還有另一人被刺，送醫後已經出院。

週六晚，超過一千人到 State Library 守夜。白花和黃花沿階排開，那是華人治喪用的顏色。🤍 週日早上人還在來。在場的人很難過，也在生氣，說這是城裡又一次沒來由的暴力，他們要的是公道。⚖️

警方已逮捕一名 51 歲、住 Footscray 的男子。人還在問話，目前沒有起訴，警方說不再找其他人。🚨

#墨爾本
#外送司機
*D遇刺
#守夜

08/11/2026

🇦🇺 維州一年多了 12 萬人：人口增加最多的地方不在市中心，而是 Melbourne 西邊的 Rockbank

（依 ABS 澳洲統計局 2024–25 區域人口資料，2024 年 6 月 30 日到 2025 年 6 月 30 日的估計居住人口變化，屬初步估計，非最新即時數據）

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📊 五個你可能不知道的事

1️⃣ Rockbank 排第一
Rockbank - Mount Cottrell 一年多了 4,602 人，增幅 14.7%。前 3 名 Rockbank、Mickleham、Fraser Rise 都一年多了超過 4,000 人。

2️⃣ 西區最熱鬧
前 30 名裡有 10 區在 ABS 的 Melbourne - West，也就是 Melton、Wyndham 一帶，像 Tarneit、Werribee、Truganina 都上榜。這 30 區裡增幅最高的是 Fraser Rise - Plumpton，一年多了 19.7%。

3️⃣ 前 10 名就佔了四分之一
維州一年總共多了 122,898 人。光是前 10 名這 10 個區，加起來就多了 32,115 人，大約是全州增加人數的四分之一。

4️⃣ 市中心靠的是海外移民
Carlton、Melbourne C*D - North、Melbourne C*D - West 也進了前 30。這三區從澳洲國內遷出的人比遷入的多，人口增加主要來自海外移民。

5️⃣ Geelong 和 Ballarat 也在長
前 30 名有 5 區在 Melbourne 以外：Geelong 一帶的 Barwon Heads - Armstrong Creek、Charlemont、Lara、Grovedale - Mount Duneed，還有 Ballarat 的 Delacombe。

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🏠 從房地產的角度看

人口是房市最根本的需求。多出來的每一個人，都需要一個地方住，不是租就是買。

榜上的外圍新區，大多是正在開發的新社區，新屋和土地供給也多。人口長得快，學校、交通、購物這些配套能不能跟上，是住進去之前值得先了解的事情。

人口成長不代表每一區都會漲，還是要看供給、交通、學區和物業本身的狀況。

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💬 你住的區有進前 30 嗎？留言聊聊！
📌 先收藏，下次朋友問「Melbourne 哪裡人口長最快」就能直接轉給他。

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#墨爾本房地產 #維州人口 #澳洲生活 #澳洲房地產

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⚠️ 免責聲明
本文僅供參考，不構成投資或購屋建議。數據為 ABS 估計居住人口（ERP），2025 年數字屬初步估計，日後可能修正。排名依「增加人數」排序，不是增加比例；地區以 ABS 第二級統計區（SA2）計算，範圍和一般說的 suburb 及市政府轄區不同。「國內遷移」指在澳洲境內不同統計區之間搬遷。

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📋 資料說明
・來源：ABS Regional population 2024–25（2026-03-31 發布）Table 2，Victoria 各 SA2（2026-10-27 下載）
・口徑：增加人數＝2025-06-30 估計居住人口（ERP）減 2024-06-30 ERP；增幅＝ABS 公布的 ERP 變化百分比
・範圍：Victoria 全部 522 個 SA2（含 Greater Melbourne 和 rest of Victoria），依增加人數排名，不是增幅；沒有並列
・注意：2025 年數字是初步估計，ABS 之後可能修訂；SA2 是 ABS 統計區，不等於 suburb

📎 資料來源
https://www.abs.gov.au/statistics/people/population/regional-population/2024-25

08/11/2026

澳洲買房，風水別看反了｜05

大門一開就看到廚房，就算「開門見灶」嗎？

看上一間採光漂亮、格局開闊的 townhouse，廚房有中島，餐桌旁還能陪孩子寫功課。照片傳回台灣，家人卻回了一句：「開門就看到廚房，這不是開門見灶嗎？」

原本很喜歡的房子，突然變得有點不敢買。

這時最需要釐清的，是站在大門口，到底看見了什麼。只看得到水槽和料理檯，與爐具直接出現在眼前，是兩種格局；爐具偏在側邊，與大門正對爐具，又是另一個差別。

不能只說「每個門派不同」，就把讀者留在原地。這篇把判斷分開講清楚。

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▍「開門見灶」的由來，要分兩層說

傳統陽宅對爐灶的重視，有「門、主、灶」的文獻背景。星僑刊載的《白話陽宅三要》介紹，把門、居住的主房與煮食的灶列為三大要素。（註①）

現代郁澄室內設計以門為納氣入口、爐火代表家中食祿與火氣，解釋兩者直接相對的忌諱。（註②）居心誌則從早期爐火、木構造與風吹火星的防災角度解讀。（註③）後者是對禁忌的現代解釋，並未因此證明它就是最初的歷史起因。

套到澳洲開放式廚房，仍要分清楚看見的是水槽、中島，還是真正的爐具。電磁爐沒有了明火，但如果採用的是入口不宜直接看見料理爐具的規則，換設備並沒有讓「看得見」的關係消失。

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▍到底算不算？用這三個情況判斷

第一，只看得到中島、水槽或冰箱，爐具被實牆遮住。

這不符合「開門直接見到爐灶」的描述。有人仍忌諱入口看見整個廚房，但那是範圍更廣的「見廚房」說法，不能說已經看見爐具。

第二，站在門檻上，能直接看見側邊的爐具。

這算「見灶」。若採用「進門不可直接看見爐灶」的禁忌，它就在討論範圍內；不能因為爐具偏在旁邊，就保證完全沒有犯忌。不過，爐具不在大門正前方，就不應描述成「門灶正對」。

第三，大門正前方直接對準爐具，中間沒有遮擋。

這同時是「見灶」與「門灶正對」，是這篇最明確要辨認的格局。若在意傳統開門見灶的禁忌，這種配置應列為明確疑慮，而不是含糊帶過。

以上判斷只回答格局是否符合相關風水說法，不代表住進去一定破財、生病，也不等於這間房不能買。

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▍為什麼有些文章連「看見廚房」也算？

郁澄室內設計的風水說明，把爐灶與一家人的食祿、財庫連在一起。（註②）但不同住宅文章對「灶」的使用範圍並不一致。

郁澄室內設計著重入口直接望見爐火，以及門與灶直接相對的配置。（註②）若另一份文章把整個廚房外露也算進去，就必須明說它採用的是更廣的範圍，不能兩個名稱互換。

因此，兩個人對同一間房有不同意見，有時不是誰看錯了，而是一個人在講「看得到廚房」，另一個人在講「爐具正對大門」。

若要請人看風水，問題可以問得具體一點：「入口看得到中島，但看不到爐具，您仍認為有忌諱嗎？在意的是廚房外露，還是門與爐具相對？」

把採用的規則講明白，才能知道自己介意的是什麼，也才知道調整有沒有處理到那個問題。

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▍三種房型，站在入口看就明白

第一種｜看得到中島，爐具被側牆擋住

大門開在房子正面的左側，進門後有一小段玄關。往內看，眼前是中島的短邊，中島上只有水槽與備料檯。

爐具設在廚房右側牆面的檯面上，而玄關右側的一段實牆，剛好擋在入口與爐具之間。站在門檻上，往前或往右看，都看不到爐具；必須走過實牆末端，往右轉進餐廚區，爐具才出現在眼前。

這個例子不屬於入口直接見灶。判斷成立的理由是「爐具確實被牆擋住」，不是房子有中島，也不是走路需要轉彎。

第二種｜大門、走道、爐具排成一直線

大門開在房子正面的中央，門內是一條直走道。走道盡頭接到廚房，爐具設在後方牆面的中央，中間沒有隔間、櫃體或中島。

站在門檻往正前方看，視線沿著走道直接落在爐具與鍋子上。這就是大門正對爐具，同時也符合進門直接見灶的描述。

門與灶之間隔得遠，與緊貼入口，不是同樣的居住感受；但距離拉長，不會自動讓「正對」的關係消失。也不宜任意訂一個公尺數，說超過就一定沒有忌諱。

第三種｜正前方是實牆，繞過轉角才看見爐具

大門內側是玄關，正前方有一面完整實牆。進門後向左轉，沿牆邊走進客廳，再向右轉，才到牆後方的餐廚區；爐具位於這面牆的另一側。

站在入口，眼前看見的是牆面與側邊通道，爐具並沒有露出。這個例子也不屬於入口直接見灶。

但如果只是一張沙發、一座矮中島讓人繞路，眼睛仍能越過家具看見爐具，那就仍然是「見灶」。人的路線轉了彎，不代表入口視線也被擋住。

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▍換成電磁爐，禁忌就消失了嗎？

不能直接這樣說。

居心誌提出從早期爐火、風勢與建築環境理解這項禁忌的角度，並討論現代電陶爐、IH爐與過去爐灶的差別。這是一種解讀，不能當成所有風水說法唯一的起源。（註③）

如果在意的是風吹動明火，換成電磁爐，確實改變了這一點。但若採用的是「料理爐灶不宜從入口直接外露」的說法，電磁爐仍是料理用的爐具，不會因為沒有火焰，就自然排除在外。

所以，「不用瓦斯爐，就一定不算開門見灶」這句話太武斷。爐具的種類、位置與入口視線，應分別交代。

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▍擋住爐具，不等於擋住油煙

風水在意的視線與相對位置，和住宅需要的排氣，不能混為一談。

澳洲政府住宅指南 Your Home 指出，料理會產生室內污染物，應重視通風與將污染物排向室外的設備。這是住宅空氣品質的資料，不是「見灶會破財」的證據。（註④）

一面玄關牆可以讓入口看不到爐具，但不代表油煙不會進客廳；大門看得到爐具，也不能直接推論抽油煙效果一定差。

另一個實際問題，是從大門走到客廳的人，會不會穿過爐具與中島之間的料理走道。有人端著熱鍋，另一個人提購物袋進門，孩子又往客廳跑，這段路如果大家都得共用，生活上就值得仔細評估。

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▍看房現場，做這四個動作

① 找爐具｜站在門檻確認設備

大門打開，站在正常進門的位置，指出真正的爐具。眼前的設備可能是水槽、中島或冰箱，不要只看平面圖上「Kitchen」這個名稱。

爐具若裝在中島上，中島就包含灶的位置；只有水槽與備料功能的中島，才不能當成灶。

② 對位置｜分清看得見與正對

面向門內正前方，確認爐具是否在這條直線上。接著向左右看，確認是否從入口的斜角就能看見。

也核對遮擋物是不透明實牆、透明玻璃，還是高度不足的矮櫃。玻璃隔間可以分隔空間，但若仍看得見爐具，就不能說它解決了「見灶」這個視線問題。

③ 走動線｜模擬回家與料理

從門口走到客廳、餐桌與冰箱，看看是否穿過料理者站的位置。核對冰箱門與洗碗機打開時，會不會占住必經之路。

看的是正常使用的格局，不只是展示屋裡所有門片關好、檯面清空的樣子。

④ 查改善｜分別核對遮擋與排氣

若考慮增加玄關櫃或隔間，確認它能否真的擋住入口視線，同時留出好走的通道。擋住了眼睛，卻讓回家動線更擠，不是完整的改善。

抽油煙機另外核對型號、排氣方式與維護狀況。聽到馬達在轉，不等於已確認實際料理時的排煙效果。

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▍在意風水，買房與租屋怎麼取捨？

如果家人明確在意「入口不能見灶」，看房時就把站在門檻看得到爐具的配置列出來；不要等買下後，才發現彼此對禁忌的理解不同。

如果在意的只是門灶正對，就核對那條直線，以及是否能用合適的隔間改變視線。不要把所有看得到側邊爐具的房子，一律當成同一種格局。

移動爐具可能牽涉檯面、電力、瓦斯與排氣配置，不是換換家具那麼簡單。租屋族更應確認現有格局能否接受，不宜把日後改造當成已經確定的選項。

結論講清楚：只見中島、不見爐具，不符合直接見灶；從入口看得到側邊爐具，算見灶但未必正對；大門直接對準爐具，則兩者都成立。

認清是哪一種，再決定是否接受，比一句「廚房看得到，所以風水不好」更有用。

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#澳洲買房 #墨爾本房產 #澳洲風水 #開門見灶

免責聲明｜本文僅供一般住宅資訊與風水文化分享，不構成房地產、建築、法律、財務或個人化風水建議。每間住宅的狀況及居住需求不同，買賣或租賃前請自行查證，並在需要時諮詢相關專業人士。

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▍參考來源

註① 星僑網路書店｜《白話陽宅三要》出版介紹
https://www.ncc.com.tw/books/goods.php?id=133
參考門、主、灶三要素的傳統背景。

註② 郁澄室內設計｜開門見灶化解怎麼做？格局判斷與調整方向建議
https://www.yuechen-id.com/blog/door-facing-stove-remedy.html
參考用途：入口直接望見爐具、門灶相對與玄關緩衝的實務描述。

註③ 居心誌｜【學設計】開門見灶，錢財不聚還是衛生問題？
https://www.kindomliving.com.tw/?p=14878
參考用途：早期爐火與現代廚房設備差異的解讀，不視為禁忌起源的定論。

註④ 澳洲政府 Your Home｜Indoor air quality
https://www.yourhome.gov.au/live-adapt/indoor-air-quality
參考用途：料理污染物、廚房排氣與室內空氣品質；不涉及風水吉凶。

08/11/2026

🏡 相信有些讀者一定有類似的經驗：不久前才看到一間不錯的房子，等到再回顧的時候卻已經賣掉了，帶著期待而錯過的心裡的OS: 「好像真的有點可惜！」！ 😱

我們公司旗下平均每周有 300～500 件新房源上市，其中不乏一些CP值很高的房子。

但光是從這片「房海」裡找出性價比略高的物件，就不是件容易的事；更遑論一般民眾還得交叉查看 Domain、realestate.com.au 等平台，逐一比較價格、地點、條件.......

幾輪下來，保證看到「想要吐」還不足以形容…..😵‍💫那個無力感……

🔎 因此，特別開闢這個專欄，結合身為從業人員，從內部選房條件，與小小結合了人工智能的幫助，從幾千件房海中撈出一些性價比極高的房源。（部分AI輔助）

📍至於地點、格局與預算合不合適，就留給看倌們依自己的需求判斷了。☺️

7B George Street, Sandringham 是 Rothelowman 設計、Adele Bates 做室內的四房。4 房 3 衛 2 車位，土地大約 162 平方公尺。指引價 $1,200,000 - $1,300,000。

一樓兩間臥室都是套房。一間是嵌入衣櫃，另一間是步入式衣櫃。樓上起居連著石台面廚房，電器是 Smeg，木作櫃子，玻璃門接到一座露台。另外兩間臥室和一處書房角落在樓上自己的區域。衛浴是全鋪磁磚，有雙花灑。屋子有雙層玻璃、木地板和太陽能板。

土地不大，房間是往上疊的。一樓就能把客房和樓上起居分開。走路可到 Sandringham College 和 Sandringham Primary。

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180 Thompsons Road, Bulleen 是單層屋，坐在大約 697 平方公尺的地上。4 房 3 衛，院子裡另有一間帶套房的工作室。指引價 $900,000 - $990,000。

外牆有鋁製遮陽板。屋裡是打磨過的硬木地板、蝕刻玻璃門，天花大約 2.9 公尺。廚房有 Westinghouse 電烤箱、瓦斯爐和 Mistral 洗碗機。院子有果樹和菜園。車庫裡有工作台，旁邊還有儲藏棚。前門有四條往市區的公車。

同樣這筆預算，換到的是這塊深地、單層的住法，和一間可以讓長輩或大孩子自己用的工作室。

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38 Elmhurst Road, Blackburn 把五間臥室放在兩層，土地大約 875 平方公尺。5 房 3 衛 1 車位。指引價 $1,380,000 - $1,480,000。

前面客廳是拋光木地板，有一座壁爐。後面起居和用餐連著廚房，廚房有早餐吧和 Bosch 洗碗機。樓上另有一處休息空間，可以當孩子的起居，也可以當安靜的工作角。院子有草坪、鋪磚露台和一座藤架。屋頂有太陽能板，還有一座水箱。車庫旁邊是工作間。

五間臥室之外，還有這塊大約 875 平方公尺的地，和屋後那座藤架。Laburnum 車站走路可到。學區是 Old Orchard Primary 和 Blackburn High。

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1/55 Dunbarton Drive, Wantirna 是雙層聯排，不用再付管理費。4 房 3 衛 2 車位，土地大約 307 平方公尺。指引價 $930,000 - $1,020,000。

客廳連著廚房。廚房有中島和步入式食品儲藏。兩間臥室各有步入式衣櫃和自己的衛浴。落地門接到露台，後面是有圍門的院子，還有一座儲藏棚。地板是複合木，冷氣是分區的，另有一座水箱。

兩間臥室各有自己的衛浴，後面院子又有圍門。聯排的地不大，房間是這樣分開的。

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1/88 Karingal Drive, Eltham North 是接近新成屋的四房聯排。4 房 3 衛 2 車位，土地大約 307 平方公尺。指引價 $1,060,000 - $1,140,000。

樓上有兩間主臥，各自有套房。其中一間還有步入式衣櫃。廚房是石台面、中島和步入式食品儲藏。樓下起居接到一個有樹的內院，院子裡還有一塊草坪。另有一間客用衛浴和獨立洗衣間。

近新的聯排，卻有兩間都能自己用衛浴的主臥。對想少整理、又要房間分開的家庭，這個安排比較直接。

7B George Street, Sandringham
指引價 $1,200,000 - $1,300,000
拍賣：11月28日（星期六）中午12時
https://www.jelliscraig.com.au/property-details-7b-george-street-sandringham/1987602

180 Thompsons Road, Bulleen
指引價 $900,000 - $990,000
https://www.jelliscraig.com.au/property-details-180-thompsons-road-bulleen/1991684

38 Elmhurst Road, Blackburn
指引價 $1,380,000 - $1,480,000
拍賣：12月5日（星期六）上午11時
https://www.jelliscraig.com.au/property-details-38-elmhurst-road-blackburn/1992549

1/55 Dunbarton Drive, Wantirna
指引價 $930,000 - $1,020,000
拍賣：11月28日（星期六）下午2時
https://www.jelliscraig.com.au/property-details-1-55-dunbarton-drive-wantirna/1991077

1/88 Karingal Drive, Eltham North
指引價 $1,060,000 - $1,140,000
https://www.jelliscraig.com.au/property-details-1-88-karingal-drive-eltham-north/1992956

📌 免責聲明：以上依公開刊登及 2026年11月8日可查資料撰寫，屬初步分享，未經現場驗屋或獨立估價。指引價不是成交價，也不保證便宜或增值。不構成投資、財務或法律建議。房屋資料、價格及出售狀態請自行查證。

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